房地产商最怕你知道的买房经
2010年10月
机械工业出版社
张金鹗
206
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为房地产尽一份心力“房地产”一直是社会大众关注的焦点，不仅是因为房地产昂贵，更因为房地产是每个人安身立命的场所。许多人努力了一辈子，面对房地产时，是既期待又怕受伤害。期待房地产带给自己一个温暖的家、舒适的生活环境、身份地位的肯定、财富利润的获得；但也害怕房地产带来房奴的噩梦、为偿还房贷拼命兼差打工、家庭失去和乐，也不敢享受休闲生活；怕买到不好的房子、房子漏水邻居嘈杂、交通生活不方便；怕投资房屋出租碰到恶房客，经营管理令人头痛；最惨的是怕房价买到高点，不但没赚到，反而欠了一屁股债。有人说：“地少人多，房地产只涨不跌”；“相对股市，投资房地产最稳当”；“房地产现在不买以后会后悔”；“面对低利率高通胀，租房不如买房”；“买房不难，只要挑好地段，跟着地铁走准没错”，房地产市场充斥着各种说法。投资房地产真的有那么简单吗？投资房地产真的不会像股市或其他任何产品，没有输家只有赢家吗？这是一个美丽的房地产新境界，或仅是充满一厢情愿的房地产神话，值得我们大家再深思！做好正确认识房产知识的准备面对房地产的各种神话与真实世界，一般的房屋消费者（包括租房族、首购族、换房族、长期投资房东族、短期投资族五类）将会有何种可能的选择？除了买与不买（租）的选择外，更重要的还会有买与不买的时机、地段、产品与价格的各种选择。房屋消费者应如何考虑上述各种房地产需要面对的可能选择？消费者明知房地产业者的说法是“王婆卖瓜，自卖自夸”，不应完全相信，但又该如何自我判断？当寻求别人（或专家）的意见时，又如何能确保他人能真正了解你个人的偏好需求与困境呢？换言之，身为房地产消费者，面对一生消费中可能是最昂贵的房地产选择时，除了自我努力充实房地产的专业知识与资讯外，似乎没有其他更好的方式。天下没有白吃的午餐，也没有捷径或速成班，面对房地产的世界更是如此。
每个人都想有个家，但错误的购房决策影响可能是一辈子的。你该买房子，还是租房子?何时才是买房子的好时机?购房前，哪些事你非知不可?如何判断合理的房价?平民房价捍卫战将、房产博士张金鹗为广大市民而写的买房必修课，教你回归购房本质，建立自己的判断标准，买到理想的房子!
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张金鹗，平民房价捍卫战将&房地产博士，现职：中国台湾政治大学地政系特聘教授、房地产研究中心主任；学历：美国麻省理工学院建筑硕士、美国宾夕法尼亚大学城市规划硕士；博士经历：美国加州大学伯克利分校、瑞典国家建筑研究中心、日本明海大学不动产科学院访问学者房地产博士，开发商恨他，小市民爱他。他曾预警房价泡沫化而遭恐吓，仍坚持让数字说话、让信息透明，确保大众知情权。
自序 为房地产尽一份心力
第一课 破解五大房地产神话
1.有土真的斯有财吗
2.不景气可以投资房地产吗
3.高通胀或低利率时，租房子不如买房子吗
4.只注意“地段”就可以了吗
5.买在地铁线上是对的吗
第二课 购房前一定要知道的六件事
1.应重居住品质而非买卖获利
2.除了硬件外也重视软件
3.不可不知的房地产六特质
4.购房不是宿命而是选择
5.不要被市场左右
6.五大消费族的购房策略
第三课 租房与买房的教战守则
1.租房有何优点及缺点
2.买房有何化点及缺点
3.判断该租房还是买房的四个方向
4.租到好房子的诀窍
第四课 何时才是买房的好时机
1.回顾历史掌握购房时机
2.判断房地产介入的指标
3.正确看待房地产的消息面
……
第五课 如何选、如何买到好房子
第六课 选择合理的房价
第七课 是否该卖房，是否该换房
结语
面对房地产选择的五大决策关键
附录
我与我住过的房子们
插图：房地产兼具消费品、投资品，加上单价相当高昂，照常理推断，想要买房子的人应该更加理性。但实际上并非如此，大多数人看房、选房、购房时，仍常常跟着感觉走，道听途说、人云亦云，被开发商、房屋中介、媒体所左右，与理性消费、理性投资背道而驰。原因不外乎：大多数购房者的购房经验不是零就是个位数，加上无理性购房的传统及风气，就算有心找寻与房地产相关的数据与参考指标，有时也不知从何找起。即使努力研读房地产信息，也可能根本就找错了方向，也可能误把开发商、房屋中介广告文案中的数据，当成是房地产市场的明灯。如果缺乏正确的指标，在处处陷阱的房地产市场，购房者犹如盲人骑瞎马进入黑森林，一不小心就会伤痕累累。想买到物美价廉的房子，就只能碰运气。虽然房地产信息不够透明，但仍有几项内容，可供购房者参考借鉴。量先价行想判断未来走向多头或空头，股票市场奉量先价行为圭臬；而在房地产市场，量先价行同样是颠扑不破的铁律。房地产市场走完一个景气循环，即从景气走向不景气，再回归景气，必定先从价量俱涨走向价涨量缩，而后转向价量齐跌，之后再转向价跌量涨，最后才会再度出现价量俱涨的情形，中间过程或有小部分可能跳跃偏离轨道，但大方向不会逆转。
《房地产商最怕你知道的买房经》：第一次为大众写的房地产必修课！百姓买房第一书！一个历经租房、购房、换房、投资房地产、国外居住的房地产博士告诉你——买房前不看会哭哦！租房族、首购族、换房族、长期与短期投资者必读实战手册与你分享自己的经历和研究，教你回归买房本质建立自己的判断标准，买到理想的房子每个人都想有个家，但错误的买房决策，可能影响一辈子。你该买房子，还是租房子?你是自己住，还是投资客?购房前，哪些事你非知不可?一个历经租房、购房、换房、投资房地产、国外居住的房地产博士，与你分享自己的经历和研究，教你回归买房本质，建立自己的判断标准，买到理想的房子!破解五大房地产神话购房前一定要知道的六件事租房与买房的教战守则何时才是买房的好时机如何选、如何买到好房子如何判断合理房价是否该卖房?是否该换房为你破解五大房地产神话有地产真的就意味着有钱吗?不景气可以投资房地产吗?高通胀或低利率时租房子不如买房子吗?只注意“地段”就可以了吗?买在地铁线上是对的吗?购房前一定要知道的六件事重居住品质而非买卖获利。除了硬件外也要重视软件。不可不知的房地产六特质。购房不是必需而是选择。不要被市场左右。五大消费群体的购房策略。如何判断购房的好时机认识房地产景气循环的历史，鉴往知来。注意房地产指标信号。正确看待房地产的消息面。认识房地产市场的基本面，包括供、求、价、量与次市场。检验“房价／所得比”，以“删去法”进行淘汰。
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以前看到的关于房地产的书，都是宏观的，站在政府国家的角度，纵观整个市场，而这一本完全不同，是真真正正的从买房者的角度出发，告诉我们应该怎样买房、买好房、买对房，真的是受益匪浅，非常值得一看！
本书主要强调的是买房投资和消费之间的观念性的东西。对于买房的真实作用并没有太多的作用。不建议购买。
不错，看完后再来分享。
这书跟中国实际情况比较脱离，一般读者不建议购买。
近几年要问中国老百姓最关心的民生问题是什么，我想毋庸置疑排首位的肯定是房价太高问题，房价几年涨了几倍，房奴、蜗居、蚁民是这几年出来的新名词，前几天报道温总理在澳门回应楼价太高说：“这件事确实很难，你看内地，左一个国十条，右一个国五条，就是压不下来。 ”连国家总理都这样说，该知道这问题有多严重了 。
买房子无非两种用途，自用和投资。
中国人的家族观念是最强的，一个完整的家除了家人最重要的就是还要有个可以安居的“家”——房子，中国人的房子情结很严重，中国的新五子登科，房子也是其中一子，中国人讲究成家立业，最怕不能安居乐业，居无定所，无立锥之地，潘美辰歌里唱“我想要有个家，一个不需要多大的地方。”就是再小只要能容身就感到踏实，有房子才有安全感，所以现在结婚，有没有房子是优先要考虑的条件，这就是所谓刚性需求，这是推动房子热销的因素之一。巨大的市场机会巨大的利润自然会吸引无数投资者、投机客、房东。
你要去买房千万不要受开发商广告诱惑和售楼小姐的忽悠，他们对房子楼盘有点用尽美誉夸大之词，挖个水池子就敢说是东方水城威尼斯，离海还有十几公里敢说是无敌海景（等楼盘销售的差不多了，前面再盖了楼，还是无敌海景，后面的只能看前面的无敌楼景了），挨着臭水沟敢说是绝版水岸名邸，边上有片荒草地就是超大绿化满眼绿意，边上有家学校就说人文学术氛围浓厚，边上有家银行就是紧邻中央商务区。。。。。。而对楼盘的缺点却避而不谈或妄加忽悠，地段偏远说是远离闹市喧嚣，偏远到郊区了楞称是回归自然尽享田园风光，户型很烂说成是个性化户型设计，楼间距小就说是邻里亲近和谐温馨，小区嘈杂管理混乱说是生活气氛浓厚社区和谐，边上有家垃圾站就是人性化环境管理，靠马路地铁就说是交通便利。。。。。。总而言之，他们的楼盘、房子就是市面上绝无仅有再也找不到第二家你不买就会错失最好的珍宝而终身后悔的绝版靓房。
那如何才能不受开发商的蛊惑、售楼小姐的忽悠买到实用又实惠的心水房呢？当然要对房地产这一商品有个细致的全面的了解，只好有个买房指南才好，但这个指南不是开发商们搞的，必须是懂行而又与开发商没有利害关系的专业人士所著，比如这本《房地产商最怕你知道的买房经》，作者是张金鹗是美国麻省理工学院建筑硕士、宾夕法尼亚大学城市规划博士、台湾房地产研究中心主任（够专业够科班），研究房地产20年，备受学术界及地产界重视，有过亲身租房买房换房投资房地产经历，更因为预警房价泡沫化而遭恐吓，被誉为平民房价捍卫战将，坚持说真话，这样的人写出来的购房指南自然值得一看。
他在书中首先破解房地产界的五大地产神话（还不是地产商人造出来糊弄消费者的），比如“投资房地产稳赚不赔”——假的，“在（经济）不景气时代，房地产是最稳当的投资，自住、投资两相宜，实质资产不会大幅缩水”——骗子，经济下跌房地产一样会跟着下跌，如果有贷款还可能成为负资产，1997、98年间，亚洲金融危机导致韩国、香港大批中产者成为负资产，被房地产套牢，国内2008年前后的一波房地产下跌也是大批炒楼者炒成房东，更有人不能承担供楼款，愿意把楼白送给人，不管经济泡沫房地产泡沫最终会破灭的。还有“宁可买好地段的烂房子，也不要买烂地段的好房子！”——这个不能一概而论，要分清楚是购房是为了自住还是投资，买房子要考虑的因素很多，地段只是其中一个，不能把投资地段和居住地段混淆，买房自住要重视现在的地段，买房投资更要看重未来的地段。很多楼盘以靠近地铁为卖点，实际上要搞清，靠近地铁会很嘈杂昼夜不停，而且靠的太近，地铁经过都能感受到房子的震动，这样的房子自住是很不适宜的，如果作为商业用途还不错，人流量大，交通便利，嘈杂不会影响休息。
作者在书中提醒购房者在购房前一定要弄清楚六件事、租房与购房各自的优缺点、租房还是买房的四个关键因素、何时是买房的好时机、怎样才能选好买到好房子等等都进行了详细分析，但并非只是纸上谈兵而是给出了实际操作方法，是一本很实用的买房经。
唯一的问题是作者是台湾人，他所列举的都是海外、台湾的房地产案例，与大陆实际情况有点脱节，虽然说大的方面、理论规律相通，但是大陆的房地产政策、行业法则、消费者心理都还是与国外有区别的，所以一定不能生搬硬套，要根据自身经济实力、所在城市环境、自己的未来规划，毕竟不是一两万的支出，可能涉及影响你半辈子的收支。
买房者，人生之大事也，不可不慎，一定要理性客观的去深思熟虑，动手前一定要做好调查、准备工作，三思而后行，所谓磨刀不误砍采购，一定吃不了亏。
——读《房地产商最怕你知道的买房经》
当买房已经成为任何一个国人的生之所望，当房地产投资已经成为任何一个国人都热衷于选择的投资理财工具，甚至不惜背负多重房贷重负，甚至不堪重负心力交瘁的时候，如何拨云见日，如何理性地选择和购买，这是全球化时代下所有具有购房需求和意向的人都应该掌握的常识性知识。也使这样一本书的出版显得尤为及时。
《房地产商最怕你知道的买房经》中说：“许多人被五大房地产神话所迷惑，未曾分析自己买房子的目的，也没有认清房地产的本质，就决定了生命中最大一笔消费——买房子，相当不智。”是的，如果我们沉下心来想一想，事实上，我们之中的绝大多数人都曾经或多或少地被这房地产的五大神话：“相信“有土斯有财”，并认为：房地产稳赚不赔、房地产是最佳的投资工具；自住、投资两相宜，实质资产不会大幅缩水使景气或不景气的时代，房地产都是最稳当的投资；在低利率或高通胀时代，租房子的月租金与买房子每月要缴的房贷差不多，甚至更高，所以“租不如买”；购买房地产只需注意三件事，即“地段、地段、地段”；购买房地产只要跟着地铁走准没错。”所蒙蔽误导或左右。
现实生活中，随着房价在政府不断平抑房价的呼声和打压房价的动作越来越大的情况下，不断飙升，房子的问题也似乎一下子成为纠缠一个人一个家庭永远的问题，因为在我们身边，满眼都会看到不论是有房人还是无房户都在为这一问题所纠结，没有的想更快地拥有，拥有的想更换以求得更高品质的生活，有剩余的则试图投资……
在《房地产商最怕你知道的买房经》中，地产博士张金鹗先生不仅以一位研究者科学缜密的专业知识轻易破解地产神话，客观地为我们答疑解惑，而且还在一本关于大众普及房地产知识的手册类文本中以自身住房、买房、换房和投资的亲身经历进行分析例证，以帮助我们买到理想中的房子，
其中最令我喜欢的是在每一节后面都有一小段温馨的“张教授的提醒”栏目。其中教授用平实的笔触把买房客心中之尺的界定、买房的合理价位、卖房和换房的契机，与投资客应该具备的掌握房价未来趋势、简单实用的财务模型和房地产财务分析法则……等感受或要点一一道来，令人受益良多。
这个时候我就想：其实买与不买中的纠结踯躅并不可怕，可怕的是交付了前世与今生的全部仅因了一个错误的抉择。不过在做出投资买房之前能够看到这本书，我想我是幸运的。你呢？
在搜房网的房地产年会专题里面看到推荐就买了一本。诚实的说，有些内容不是很适合大陆的政策情况，但是有些观点还是很中肯的。而且作者经历了租房、买房、卖房这几种状态，从一个学者的角度给出的一些建议，也有参考价值。
总结起来，买房子这件事，如果把它跟赚钱挂钩很难做到理智。
为迷惑的我找到了一点方向
买还是不买 怎么买
都有一些见解不错
不过书内容是以台湾为背景
和国内的一些潜规则还是没写出来
可以一看
买房难 那就不买了吧
还没买房的人可以看一下
作者現在當了台北市副市長，所以買來看看，繁體版貴多了!
现在的房子已是我们这些无房族心中的一块痛，什么时候可以拥有自己的一块小天地，什么时候可以拥有自己的房子？于是阅读了这本《买房经》，期望从中得到答案。这本书内容庞杂，可是读完，却有一种没有吃饱的感觉。首先，作者讲述了许多大而泛的常识。比如购房前一定要知道的六件事：应重居住品质而非买卖获利，除了硬件外，也要重视软件，购房不是宿命而是选择等，租房和买房诀窍，逢低买入，选择合适房价，量力而行等等。众所周知的说辞，看后全然是回头一顾茫茫然。真是让人无奈。如果说有什么能说到我的心坎上的话，那就是居住品质更重要的观点。即一个好的住宅必须具备四大条件：好格局，好设计，好景观，好方位。换句话说就是通风好，采光好，生活其中的人安全健康，舒适宁静。问题很矛盾，这类的好房子价格贵，量少。
其次，作者是处于与大陆情况完全不同的台湾，虽然作者有许多置业经验，但是这些均已是过来人谈经验，大环境早已变化，纸上谈兵已时过境迁，给人感觉不够新鲜。比如作者在认识房地产景气循环的历史，鉴往开来，图表说明的是台湾的景气循环图表，一个7-10年的房地产周期。这种浅显的分析，对我们来说，没什么实际的帮助。中国情况复杂，政府，银行，房地产商三者已使大陆的房地产景气了10年，4万万救市之后又宏观调控，房价仍是高企。民众对房地产怨声载道，中国的房地产会走向何方，张教授泛泛的买房经帮不上一点忙啊。如果说优点的话，那就是每一章节之后，有一些专有名词的讲解和一些小提醒。往前一步甚至可以说这些短小的提醒才是书的精华所在。
最近在看一部日剧，《审计风云》是2000年的老片子了，这部短小的连续剧里讲述了以小寺野为首的一批审计署注册会计师执行严格审计，向企业的不正当操作发起挑战的故事。我想中国的审计什么时候也能严格起来，中国这些房地产企业大概也会倒下一片吧。不过，行政干预的力量已让360和QQ的打架和解，大概也会让房地产再这么端在云端20年吧。什么都涨，唯独工资不涨的年代，白领？中国未来中产阶级的希望？若是追求一住房子，大概会被房子压垮脊梁吧。不过，未来会如何谁又知道？房地产商最怕你知道的房产经吗，他们看到怕只会大笑，这些东东，你们知道又如何？想购房吗？那等着被鱼肉吧，谁最后接盘谁就等着XXX。
全书写的观点，30页其实也可以写完。不过看看也还是不错的，毕竟才二十几块的书，能学到几个知识点也值得。总之，书名有点托大，写得太笼统。
作者是台湾的一个博士，讲的是台湾的一些事，和中国当前国情不一样，对当前房地产市场和买房没有太大用处，不建议购买。
还行，就是书看上去像旧的。
给了一个大方向，总体还是不错的