宅基地价值化
1970-1
同济大学出版社
阮梅洪
197
无
长期以来，城中村改造既是政府的难题，又是学界争论的焦点。围绕城中村改造的征地、拆迁、安置，围绕城中村与城市的关系、城中村居民的命运、城中村改造看得见的巨大利益，不同的利益体、不同的利益诉求展开了艰难博弈，矛盾甚至冲突层出不穷。 城中村的拆迁、安置、改造，直接涉及数以千万计城中村村民的利益，同时涉及居住在城中村的外来务工者的利益；城中村的改造，又直接影响城市的生态环境、资源的集约与节约利用，影响城市的整体形象和运行效率，城中村居民的市民化，则是城市化是否成功的决定性标准。城中村问题早已不是拆迁安置的概念所能概括，更不是单靠技术手段所能解决，牵一发而动全身。 《宅基地价值化：一个义乌样本的观察与思考》从城中村改造过程中各方矛盾、争论的现象，深入到矛盾与争论的焦点——宅基地，综合运用产权理论、地租理论、区位理论和报酬资本化理论，对宅基地产权权能的释放、城中村住房收益来源、城中村住房与城市规划的关系、城中村住房收益与房地产价值的关系进行了分析，探究原处于农村空间的农居宅基地，在进入城市后，为什么会升值，在什么因素作用下实现了升值？在分清各方对宅基地升值的贡献后，宅基地升值这块“蛋糕”到底该怎么切的难题，自然迎刃而解了。宅基地作为土地，当然不能切块分割，但是，将其价值化以后，各方利益的分割就会变得非常方便。 城中村宅基地的问题，是城乡二元体制留给我们的一个改革课题，在市场经济条件下，应该探索用市场化手段寻找解决的途径。《宅基地价值化：一个义乌样本的观察与思考》通过大量事实与计算证实，城中村宅基地价值化，不仅对城市有利，同时也会造福城中村居民。通过宅基地价值化，我们可以期望的，是社会、城市与城中村居民三者利益的最大化。
第一章 绪论一、城中村研究回顾1．城中村的概念2．城中村的类型划分3．城中村的发展阶段4．城中村的形成原因5．城中村改造的主要模式6．城中村研究的历史脉络7．城中村的分类研究8．深圳、天津、广州科学城的城中村问题研究9．城中村研究文献的特点二、研究对象与问题1．研究对象2．研究问题三、研究目的与意义四、研究视角第二章 新城中村建设对城市发展的负面影响一、义乌新城中村建设历程1．义乌新城中村建设2．推动义乌城中村改造的动力二、义乌新城中村的现状特征1．村落关系依然存在2．村民宅基地仍是集体土地3．村民市民化的困惑4．杂乱无序的利用5．建筑形式千篇一律6．公共设施配套和绿化建设缺乏三、新城中村给城市发展带来的负面影响1．影响城市规划的功能布局和功能结构2．影响城市资源的优化配置3．影响城市品质的提升4．影响城市化的进程第三章 新城中村存在问题的深层次原因分析一、宅基地制度1．宅基地政策在城中村改造中的延续2．宅基地集体所有的属性3．宅基地所有权主体模糊4．宅基地安置直接导致村庄建设用地的增加二、义乌新城中村建设相关技术政策和规定1．《义乌市旧村改造暂行办法》（1999）2．（（义乌市旧村改造暂行办法》（2001）3．《义乌市新农村住房建设实施办法》4．《义乌市城乡新社区建设实施办法》三、高度发达的商业经济的驱动1．商业经济推动专业街的改造模式2．专业街导致村内及城市整体功能混乱3．专业街的引入导致村民对垂直房的偏爱四、村民对土地的高度依赖1．土地崇拜是村民喜欢垂直房的情感原因2．村民对土地价值认识的误区是喜欢垂直房的经济原因五、现有“创新”模式的适应性分析1．“高低”结合模式2．“工业、居住”结合模式第四章 创新城中村改造模式的理论研究一、城中村宅基地产权理论1．宅基地使用权集体属性的法律产权的缘起及特征2．宅基地使用权权能的分析3．新城中村宅基地使用权低效经营的表现形式4．释放宅基地产权的可行性5．释放宅基地产权的必要性二、城中村宅基地地租分析1．地租的概念2．古典经济学的地租理论回顾3．新古典经济学的地租理论回顾4．马克思的地租理论回顾5．城市地租理论回顾三、城中村区位分析1．区位的概念2．区位理论四、城市地租与区位的关系五、运用城市地租和区位理论分析新城中村宅基地地租的前提六、新城中村宅基地地租构成及收益主体分析1．新城中村宅基地的绝对地租2．新城中村宅基地的级差地租I3．新城中村宅基地的级差地租Ⅱ4．新城中村宅基地垄断地租5．创新模式的新城中村宅基地地租的分配七、城中村住房与报酬资本化分析1．报酬资本化理论2．地产价格3．房产价格的概念4．房地产价格及特点5．村民对住房低效利用的无奈第五章 城中村改造创新路径探讨一、新城中村宅基地产权释放1．宅基地产权的分类释放二、运用地租理论，创新新城中村改造方式1．明晰新城中村宅基地的收益主体，创新改造方式2．城中村改造与城市化同步推进的实施路径三、运用区位理论，提高城市综合经营效益四、运用报酬资本化理论，剖析村民住房的价值与收益的关系1．运用收益法比较村民住房与城市居住小区的价值2．运用收益法理论提高村民对住房价值的认识五、宅基地价值化城中村改造模式相关利益体分析1．宅基地价值化城中村改造模式村民利益的表现形式2．宅基地价值化城中村改造模式城市利益的表现形式六、宅基地价值化城中村改造模式的政策及组织保障1．宅基地价值化城中村改造模式的政策保障2．宅基地价值化城中村改造模式的组织保障第六章 义乌经济开发区城中村实证研究一、义乌经济开发区概况1．基本情况2．开发区开发建设的基本特点3．开发区的定位和发展方向二、义乌经济开发区城中村的分布及改造情况1．城中村基本情况及分布特点2．新城中村建设情况……结语参考文献附录 城中村改造研究调查问卷后记
一、城中村研究回顾 由于严格的城乡户籍、城乡土地等城乡二元的社会体制，我国的城镇化滞后于城市经济的发展。改革开放使得城市经济迅猛发展，城市经济对土地和劳动力资源的需求也随之增加，表现出城市迅速向农村扩展以及大量农村劳动力需要向城市转移。“城市在迅速扩展过程中，征用村庄的耕地，将村庄留在原地不动，城市绕开村庄扩展，最后形成城中村。”。城中村给城市化进程带来负面影响的同时，又为农民工提供了廉价的、与其经济收入相匹配的、与其生活环境相似的居住地。因此，城中村被许多专家认为是中国特有的城市化现象，其与城市的融合成为专家学者研究的核心内容。国外有关城中村及其改造的研究较少，国外的“贫民窟研究”、“旧城更新理论”、“新城理论”等可以给我国的城中村研究以参考。 1.城中村的概念 由于研究者关注的角度不同，如城乡二元空间、城乡二元土地制度、城乡二元社会关系、城乡二元经济结构、城乡二元管理体制等；研究涉及的理论不同，如城市规划理论、产权理论等，因此，城中村至今没有一致公认的定义。主要包括： （1）从城乡二元空间形态定义 “城中村是指城市建成区内，在原农村居民点范围内形成的，与周边城市环境构成鲜明反差的，以原农村居民‘一户一栋’为基本特征的特殊居住区，也称都市里的村庄。” “城中村是指在城市化快速推进过程中，城市将与一些新、旧城较近的村庄包入城市建设用地内，这些被纳入城市建设用地的村庄。” “城市的迅速扩展过程中，征用村庄的耕地，将村庄留在原地不动，城市绕开村庄扩展，最后形成城中村”。 “城中村是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。”
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