圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱
三采文化出版事業有限公司
蔡志揚 著
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作者序 面對都更，除了看見利益，更該看懂法律！ 近年來城市中的精華土地越來越稀少，建商紛紛將目光轉向已開發的老舊社區土地，「都市更新」儼然成為近兩年台灣社會最火紅的名詞。但政府似乎僅著眼在都更推動的績效，對於許多更新案實際上所面臨的真正難題──「並非獎勵不夠，而是權益分配及保障」的問題，卻始終未在關注之列。都更條例的歷次修正，多半為降低門檻、簡化程序的條文，對於地主的權益保護相關配套，往往未加考慮周延。 我從九二一地震之後，就開始接觸都更案件，至今已逾十年，大部分的時候都是站在地主立場，捍衛地主權益。十多年來，看到許多對都更不瞭解的民眾，因不懂相關法令而錯失權益，最後整個人生都因都更而改變，落得悲慘下場，有感於此，決心揭發建商不敢說的都更「陷阱」，希望能讓更多人免於受害。再則，我看到坊間出版的都更書籍，不是過於專業，就是偏向開發業者的觀點，官方版的《市民操作手冊》又不敢講得太明白，因此決意不揣孤陋，將個人多年的經驗提供各界參考。 為增進可讀性，全書分為10個案例、30個問題及18個解說，並且本於下列的宗旨撰寫： 1. 「圖解」：使用白話口語，輔以大量的圖解，來解說專業的術語概念。 2. 「實用」：集中焦點，割捨都更中過於技術性的細節，或是與地主不太有關係的部分，使讀者能在最短的時間獲得最重要的資訊。 3. 「完整」：對於都更各階段，地主可能遇到的問題，都儘可能加以著墨、分析。 4. 「專業」：從不動產專業律師的角度切入，深入探討都更法的相關問題及地主的權益保障，雖然行文力求淺顯易懂，但也不失專業性。 5. 「地主觀點」：站在地主的立場剖析都更的利弊得失，不過地主也有「想要都更」及「不想要都更」兩種，我曾服務過的地主客戶，兩種立場的地主都有，因此本書許多論點，並不偏向任何一方，甚至也深刻考量建商整合都更的難處，期望能在「多數決」與「少數保障」中間找到一個平衡點。 都市更新實務所涉及的層面相當廣泛，包括都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價、地政、稅務等，且各個層面都有各自的專業，套句某位曾著有四十餘冊不動產鉅作的前輩所言：「房地產沒有老師！」本書所寫內容，是我彙集十年來承辦數十件都更案件所累積的經驗，並參佐最新法規及專業文獻整理而成，希望本書能提供讀者一些助益！
屋主、地主泣訴的都更法律大麻煩，有天你可能也會面臨！ 建商爭搶都更，竟是為了容積獎勵？ 都更老屋換新屋，室內坪數一坪換一坪？ 建商代抽籤？小心分配到廉價樓層位置！ 公聽會重要嗎？不參加當心權益流失！ 亂簽同意書，權益白白拱手讓人！ 除了都更利益，更該看懂法律！ 首購族、投資客，中古屋主、地主 必看！ 真實血淚案例10案＋都更屋主30問＋絕對要懂的都市更新法18條 專精都更紛爭案件的良心律師，有許多話要告訴你！ 你想買中古屋嗎？還是正住在其中？ 你知道都市更新是什麼？都更房價如何估算？如何遠離黑心建商陷阱？ 所有都更屋主最想詢問的疑難雜症，良心律師深入解答！ 現在就該懂的都市更新法，絕對是中古屋主、地主必備法律寶典。 本書將艱澀的都市更新法律條文，轉換為淺顯易懂的圖解與表格， 由專精都更的律師告訴你，老屋換新屋前一定要特別注意的事項， 深入剖析建商在玩什麼把戲，屋主們又該如何自救與自保！ ◎都更問題全面收錄：真實血淚案例10案＋都更屋主30問＋絕對要懂的都市更新法18條 ◎實際案例貼近人心：書中案例皆為真實事件，以地主角度出發，深入剖析教屋主們該如何自救與自保！ ◎化繁為簡好閱讀：將艱澀的都市更新法律，轉換為貼近大眾的圖解與表格，但仍保有專業性。 ◎法條解說最專業：由專精都更的律師告訴你要特別注意的法條，各項重要的都更觀念絕不遺漏。
蔡志揚 執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自921地震後就開始接觸都市更新案件，至今承辦過的都更紛爭難以計數，一直努力在「多數決」的都更中為「少數地主」權益保障找到一個平衡點。專長都市更新及營建案件，曾主辦「東星」大樓國家賠償案、331地震「土城大慶信義福邨」大樓案、「新店安康掩埋場」開發環評案、「晶宮大廈」都市更新案等。著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊大小論文計60餘篇以上。 現職 律州聯合法律事務所律師 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員 新北市政府工務局建築師懲戒委員會委員 行政院勞工委員會法規委員會委員 財團法人臺灣營建研究院工程鑑識委員會委員 技師報社論主筆 台北律師公會行政法委員會委員 基隆律師公會監事 環境法律人協會理事 中華民國律師公會全國聯合會環境法委員會副主任委員 法律扶助基金會法規專門委員 空軍總司令部官兵權益保障委員會委員 全國律師雜誌編輯委員
作者序 面對都更，除了看見利益，更該看懂法律！第一章 破解建商沒告訴你的都更陷阱案例01一覺醒來，十年新屋要拆？案例02震災戶一塊地兩樣情，一宗建案割裂更新案例03被騙簽下同意書，老太太活活被氣死！案例04建商換人，原談好條件全不見！案例05未辦產權登記，建物被強拆，更新談判籌碼盡失案例06地下一樓商場變停車場，大地主氣到腦中風！案例07更新前的價值，比更新後還高？！案例08更新會理監事分到坪數，是我家的兩倍！案例09主人不在家，房子一夕之間被夷為平地，合法？！案例10營造商倒兩次，住戶自辦更新留下一屁股爛帳！對照索引表－－第一章「案例」VS第三章「解說」第二章 都更屋主最想問的30個問題問題01什麼樣的房子，都更機會最大？問題02買老舊公寓等待都更，划算嗎？問題03自己辦都更，比交給建商辦好嗎？問題04房屋雖舊卻還能住，我不想參與都市更新，可以嗎？問題05更新後扣除公設，真的能夠「一坪換一坪」嗎？問題06我該挑選錢給得多的建商，或商譽好的建商？問題07如何分辨「良心建商」或「黑心建商」？問題08我覺得房屋價格被建商估價太低，怎麼辦？問題09建商召開公聽會，我要聽出什麼重點？問題10簽合約真的是保障雙方嗎？還是保障建商？問題11簽約之後，建商的設計圖與當初不一樣怎麼辦？問題12都更同意書有幾種？我簽的是什麼同意書？問題13簽事業計畫同意書要注意哪些細節，才不會被騙？問題14從簽下同意書後到都市更新完成，合理需要多久時間？問題15簽了同意書，可不可以反悔？問題16除了原本同意書的內容外，我可不可以另外加註？問題17遇到黑心建商強迫我簽下同意書，該怎麼辦？問題18有不同建商跟我要同意書，我都簽給他們，哪張有效？問題19不同意改建，為何還被強制拆遷？問題20我不想參加都更，可以領多少錢？問題21我沒有簽「同意書」，也可以選屋嗎？問題22我不同意都更，土地會被建商報請政府徵收嗎？問題23建商可以限制我選配房屋的位置嗎？問題24「權利價值表」讓人看得眼花撩亂，我應該怎麼看？問題25權利變換「抽籤」，為什麼我都抽不到好位置？問題26改建後分不回原來的店面，或根本分不到房子，怎麼辦？問題27都更重建期間，如何計算租屋補貼費用？問題28都更進行中，我可以賣房屋嗎？問題29建商蓋到一半倒閉了，怎麼辦？問題30建造過程中，發現建商是黑心建商，是否可緊急撤換？對照索引表－－第二章「問題」VS第三章「解說」第三章 懂這些就不會被騙：都更法精華版全圖解解說01都市更新「地區」與「單元」劃定解說02都市更新「流程」概說解說03都市更新的「同意」比例解說04都市更新的「公聽會」與「公開展覽」解說05都市更新「審議程序」解說06都市更新「容積獎勵」解說07「公有地」強制參與更新解說08都市更新「協議合建」與「權利變換」解說09都市更新「權利變換」解說10土地相關「權利人」解說11「舊違建戶」的處理解說12權利價值的「估價」解說13地主「共同負擔」解說14都市更新的「稅捐」與「優惠」解說15都市更新程序的「簡化」解說16更新範圍內原有建物的「強制拆遷」程序解說17「司法救濟」程序解說18更新事業的「實施」與「監督」
案例01 一覺醒來，十年新屋要拆？ 年屆七十的黃老醫師，十年前花了前半生辛苦工作累積下的積蓄，在台北市仁愛路杭州南路附近的精華路段巷弄中，買下了一棟五層樓別墅型公寓中的第三樓層。之所以選擇在這裡購置房屋，是因為兒子的工作地點就在附近，老醫師將房子的右半邊讓給兒子與妻小居住，自己則住在左半邊。屋前的陽台放了一張木製小圓桌，春秋之時涼風徐徐地自屋外樹蔭中吹拂進來，一家人三代在此談天下棋共享天倫之樂，好不快活。 某天，一名陌生人登門拜訪，告知黃老醫師有建商相中這附近土地要做都更，詢問要不要簽都更同意書。黃醫師回答：「我的房子蓋好才十年，和兒孫們都住得好好的，幹嘛要重建？」之後，黃醫師收到有關說明會或公聽會的通知，想說十年新屋怎麼可能改建，因而都沒有理會。 直到有一天，黃醫師收到通知，上頭註明這間房子已經被台北市政府以都更條例第六條：「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或安全」為理由，劃定在都市更新地區之內。 一切只為「台北好好看」 過了沒多久，黃醫師又收到建商通知，才知道自己雖然沒有理會建商之前所寄的房屋選配文件，但自己將來的房屋位置已被建商代抽，更新後將被分配到二十八層樓的四樓以及地下六樓的停車位。 黃醫師原本的五層樓公寓別墅，僅僅五戶人家，有設置電梯，停車位在地下一樓，出入十分方便。建物使用的建材相當高級，外觀氣派典雅，擁有大戶氣度格局。居家環境單純、幽靜，相較於「帝寶」、「一品苑」、「勤美璞真」等豪宅，實毫不遜色。黃老醫師怎麼也不相信這樣的房子，可以被納入強制拆遷的對象，但是看到市政府公告的都市計畫書圖，標示他房子座落的土地位置，未來將變成開放空間，而周圍一整個街廓土地上的房子，都將要被拆除，改建成兩棟超高層大樓，實不由得不信。 後來才得知，建商之所以一定要將這棟十年新屋劃入更新地區，主要是因為台北市政府公布的「台北好好看」都市更新容積獎勵專案，基地限定至少要一個完整街廓或一千五百平方公尺以上，差黃醫師這一棟就沒辦法達成條件，所以才非將十年新屋劃入不可。 更新地區多非「老舊」建物 這一整塊更新地區，大致上可劃分為前半部分與後半部分。前半部分臨仁愛路，蓋有幾棟高樓層的公寓大廈，其中還有一棟是「海砂屋」，其餘為荒廢的公有土地，予人較為窳陋零亂的形象。而後半部分絕大多數為四至六層樓公寓，房子雖然多為二、三十年建物，但從外觀看來並非十分老舊，其中有的還配置全新的電梯。面臨人車不多的巷弄中，居家環境頗為舒適、安靜，屋內採光、通風也十分良好。 都市更新之後，原住居民雖然可以換到全新的大樓內住家單位，但不僅土地持分面積大幅縮水，因都更容積獎勵多出來的建物面積，也被全數灌入公設面積中。更重要的，原本五至十戶單純的住家大樓，一下子變成一百八十幾戶的住商混合大樓，原先每月幾百元的清潔費，也變成上千元的管理費。住家管理負擔增加，出入成員複雜許多，進出較以往不便。更新後的大廈號稱結構與消防依據最新法令建成，但設計施工與將來的使用管理，是否完全依照法規，沒人可以擔保，相較過去四、五層公寓，逃生風險無疑增加許多。因此，後半部份較低樓層的住民，不贊成都市更新的人佔絕大多數。若不是政府主動依都更條例第六條劃定為更新地區，否則同意更新的人數根本沒有達到法定都市更新事業計畫書報核的同意比例門檻。 十年新屋強制都更爭議大，審議委員也不認同 在極具爭議之下，市政府召開都市更新審議會審議本案。審議會上建商與正反意見居民雙方均動員出席，陳情人數眾多，彼此爭執不休，場面十分火爆。本案也因為「十年新屋」被強制都更而成為媒體關注焦點，數度登上報章雜誌頭條，黃醫師更變成贊成都更居民的眼中釘，數度被當面唾罵指責，若非反對者護駕，恐怕無法安全出入會場。由於十年新屋太過爭議性，市府都市更新審議委員特別於某次開會前赴現場履勘，到場的委員看到十年新屋與更新地區後半部份的居家環境之後，都認為更新的需求實在不太大，尤其十年新屋若未得到全體所有權人同意，強制拆除恐有違憲之虞。 除此之外，因為「台北好好看」都更容積獎勵專案附有開工期限，若未在期限內開工，則不得享有該專案的容積獎勵。因此本案就在爭議的紛擾之下，無法趕得上專案的開工日期，而未能完成審議。 黃老醫師的房子雖然是暫時保住了，不過其後俗稱「一坪換一坪」的「四五層老舊公寓」容積獎勵專案又起，是否又會因此將其劃定在都市更新範圍內，誰都不敢保證，老先生仍然終日提心吊膽。 ⊙本案例爭議點： 1.現行都市更新條例的同意比例，以被劃定為更新單元內全部土地及合法建築物所有權人「合一」計算比例，「一人一票、票票等值」的結果，可能造成單元內較新或無更新必要性的建物，縱使其多數或甚至全員反對更新，但因其周遭的老舊建物多數所有權人贊成更新，而被強制納入更新範圍，以致拆除改建，有「多數暴力」違反憲法保障人民財產權之虞！ 2.政府依照都更條例第6條劃定更新地區，會降低地主同意比例門檻，也就是僅需較少地主的同意就能申請都更，因此限於第6條所列舉具有高度公益性或必要性的個案情形。「台北好好看」，是否具有高度公益性？ ⊙律師小叮嚀： 1.對於都市更新地區或單元的劃定，得提起訴願與行政訴訟。 2.都市更新條例威力強大，不一定能保證法律救濟或抗爭成功，因此雖然不贊成都市更新，但仍應注意實施者所寄發的文宣。例如於說明會或公聽會時，應出席陳情勇於反應問題；收到申請選配通知書時，仍然要申請選配，以免淪為建商代抽，僅能分配到剩餘的單位。 3.原則上建商會儘量避免將爭議性的房屋劃入更新單元，若更新單元內存有爭議性的房屋，其背後可能有不得不如此劃定的動機，如能究明原因，或許就能凸顯該計畫欠缺正當性。 4.本案更新地區前後建築型式、屋況及環境條件差異甚大，估價條件設定與價格調整的認定，實難確保公平，權利變換爭議實不亞於劃入十年新屋爭議（本案審議會尚未討論到權利價值估價部分）。 5.達到事業計畫同意門檻報核並非高枕無憂，若僅剛好過門檻，代表反對力量仍然龐大，就算將來政府審核通過，未來要實際拆屋進入計畫執行階段，恐怕也是十分不易。 (摘錄自《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》) ------------------------------------------------------------ 案例09 主人不在家，房子一夕之間被夷為平地，合法？！ 「憲法保障人民有居住自由」，屋主若仍然居住在都更屋內，建商擔心會惹上刑事官司，大致上還不敢擅自強拆房屋，但如果屋主不是現住戶，那麼建商就有恃無恐了，以下是一樁建商與屋主鬥法的案例。 租客配合建商拒絕返還房屋，房屋遭強拆 甘先生家境小康，早年存了錢在內湖買了間五層公寓中的二樓，租給別人作住家用，每月收租一萬多元，拿來貼補家用，也算是工作外一筆可觀的小額收入。不過幾年前建商相中甘先生房屋座落的基地，聯合周遭公寓一同推動都更。甘先生認為都更後分得的坪數較原來還少，而且位置也沒有以前位在街角來得好，所以不同意都更。 後來都更事業及權利變換計畫經過市府核定通過，拆除執照及建造執照也都核發下來，甘先生怕建商來拆房屋，趕緊聯絡承租人要求收回房屋。不過在甘先生與租客聯繫之前，建商已早先一步與租客談好條件，要其配合拆屋，因此對於甘先生終止租約，租客不但拒絕點交返還，而且還配合建商破壞房屋；同時租客還對甘先生提告，要求依都更條例第37條給予二個月的租金補償，法院也判准同意。 過沒多久，建商的推土機與怪手大軍壓境，趁甘先生未能即時取回房屋之際，頃刻間就將整座基地的公寓建物都剷平清空，人趕到現場的甘先生眼睜睜地看著房屋被拆，卻是莫可奈何。房屋被強拆後，憤怒的甘先生對建商與租客提出毀損罪的刑事告訴，經檢察官偵查後，將租客破壞房屋的行為提起公訴，然而檢察官卻對建商拆除整棟大樓的行為作出不起訴處分。理由是建商手持合法的拆除執照，依據都市更新條例執行拆除，為依法令的行為，不成立毀損罪。 規劃設計錯誤，房屋先拆再說 一年過後，拆除後的建築基地仍然一片平坦，風平浪靜，絲毫無動工跡象。不明就裡的甘先生向主管機關查詢，才知原來是建築設計錯誤，遭建管機關抽查發現到違反建築法規的建築物高度限制，不僅建築師因此被移送懲戒，而且整個建築設計都可能要重新更動，雖然已透過民意代表一再協調，但由於違規事實明確，形成僵局。 甘先生從調閱回來的資料發現，事實上早在拆除前就已被發現有違法情事，且建商已經與主管機關召開過協調會，但建商見機不可失，仍然火速強拆房屋。這不僅使甘先生喪失繼續出租房屋的權益，而且還遭到租客依都更條例求償，更不利的是讓甘先生從此失去負隅頑抗的談判籌碼。 「人不在家」的屋主，在都更的對抗賽局中，很容易遭建商「趁虛而入」。實際上不僅是建商會「趁虛而入」，日前北市府對外宣稱，已經有第一件依據都更條例第36條動用公權力的案例，也是因為不同意都更的屋主人住國外，無暇照應在台的都更屋，所以遭到強制拆屋。 ⊙本案例爭議點： 1.都更重建涉及原住戶權益，與建商興建房屋販售情況有所不同，建照審查實務可否依舊放任建築師自行簽證負責？ 2.本案依法變更原設計退縮建築，勢必影響屋主權益，可否由主管機關逕自認定為「不影響原核定之都市更新事業計畫」，依都更條例第19條之1規定的簡化程序辦理？ 3.都更條例規定建商得「代為拆除」，是否合憲？ ⊙律師小叮嚀： 1.屋主若仍居住在都更屋內，建商自行強拆可能會觸犯傷害、毀損（屋內私人物品）或妨害自由的刑責，所以除非是依都更條例第36條動用公權力強制拆除，否則建商仍會有所忌憚。不過若屋主非實際居住屋內，則建商拆屋較有恃無恐。 2.由於實際居住的屋主對於建商推動都更是最大的妨礙，因此目前已有多起案例均傳出有建商派人恐嚇威脅的情事。主管機關對於都更涉及暴力黑影的案件甚為重視，現住戶如遇有此種情形，應主動報警處理，除了要彼此團結起來互相照應之外，更可聯絡「台灣都市更新公正促進協會」等由都更受害者發起成立的團體協助。 3.權利變換計畫中提列每月發放住戶直到完工的拆遷安置費用，列入原住戶「共同負擔」，若工程因為可歸責於建商而延遲完工（例如本案建築設計錯誤），延遲日數的安置費用部份，不應列為共同負擔，原住戶應要求由建商自行負擔。 (摘錄自《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》)
推薦人 林旺根（地政士公會全聯會榮譽理事長、前新北市都更審議委員） 林明鏘（台大法律系教授、都更法學者） 徐士堯（新北市估價師公會理事長、新北市都更審議委員） 陳立夫（政大地政系教授、都更法學者） 黃瑞茂（淡大建築系副教授、專業者都市改革組織理事長） 彭龍三（台灣都市更新公正促進協會理事長、受害地主） (依推薦人姓氏筆畫排序) 各界佳評推薦 志揚兄是我看過少數對都更有深入研究，又肯為弱勢者發聲的維權律師，而今，他
★都更問題全面收錄：真實血淚案例10案＋都更屋主30問＋絕對要懂的都市更新法18條 ★實際案例貼近人心：書中案例皆為真實事件，以地主角度出發，深入剖析教屋主們該如何自救與自保！ ★化繁為簡好閱讀：將艱澀的都市更新法律，轉換為貼近大眾的圖解與表格，但仍保有專業性。 ★法條解說最專業：由專精都更的律師告訴你要特別注意的法條，各項重要的都更觀念絕不遺漏。 作者簡介 蔡志揚 律師 執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自921地震後就開始接觸都市更新案件，至今承辦過的都更紛爭難以計數，一直努力在「多數決」的都更中為「少數地主」權益保障找到一個平衡點。專長都市更新及營建案件，曾主辦「東星」大樓國家賠償案、331地震「土城大慶信義福?」大樓案、「新店安康掩埋場」開發環評案、「晶宮大廈」都市更新案等。著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊大小論文計60餘篇以上。 現職 律州聯合法律事務所律師 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員 新北市政府工務局建築師懲戒委員會委員 行政院勞工委員會法規委員會委員 財團法人臺灣營建研究院工程鑑識委員會委員 技師報社論主筆 台北律師公會行政法委員會委員 基隆律師公會監事 環境法律人協會理事 中華民國律師公會全國聯合會環境法委員會副主任委員 法律扶助基金會法規專門委員 空軍總司令部官兵權益保障委員會委員 全國律師雜誌編輯委員
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