房地产开发6大关键节点管理
2010-4
中国建筑工业
彭加亮
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我国的房地产开发企业自20世纪房地产市场化开始，大都一直延续粗放式发展的模式，管理思想原始、管理方式粗放、管理流程经验化等现象普遍存在，这主要是由于早期房地产行业利润丰厚，房地产项目管理成本对利润的影响较小等原因。但是，随着近期房地产市场竞争日趋激烈，房地产业宏观调控力度加大，尤其是土地招投标制度实施后，房地产项目开发利润空间不断压缩，粗放式经营很可能就会导致项目运作的失败，一块土地是否赚钱，更多依靠的是企业的管理能力，如对开发设计的成本控制、开发进程和节奏、资金周转率、项目利润率等的有效管理。再如跨区域多项目开发的公司如何能够实现有效管理，这些都需要房地产企业关注并研究。2005～2008年，在本人担任江苏吴中地产集团公司总经理期间，同时面临跨区域的待开、在开、在售和收尾等10多个项目，为了发挥集团化管理的集约优势，提高房地产开发效率，我们组建了一个工作小组着手该方面的研究，同时借鉴了可以收集到的多个公司的内部资料以及社会上公开的大量资料，经过多次讨论和实践应用，取得了理想的成果。本书之所以实用，最大的特点就是从房地产开发这一复杂的过程中提炼出若干简单明了且可以操作的节点，并且以节点串联，形成高效的开发管理流程。大的节点分为：土地、策划、规划、报批、施工、销售六个部分。土地节点分为土地信息收集、意向地块可行性研究、土地竞拍、制作项目经营计划书、前期市场调研和撰写产品建议书六个子节点：策划节点分为制作经营计划书、项目前期市场报告、产品建议书三个子节点：规划节点分为制订工作计划、设计招标、方案论证、材料设备选型四个子节点：报批节点分为办理手续、办理建设用地规划许可证、办理土地证、办理建筑工程规划许可证、办理建筑工程施工许可证和办理预售征六个子节点；施工节点分为前期、中期和收尾期三个子节点，其中前期有三大环节，中期有五大核心；销售节点分为前期准备、中期管理和后期工作三个子节点。每一子节点都明确了职责部门、工作内容和工作目标，每一工作内容又提供了具体的使用范本和工作指引，只要参照这些范本，按照具体的工作指引执行，就可以完成这一节点的工作任务和要求。本书是具有实务价值的房地产开发工具书。值得说明的是，本书的主要成果立足于江苏背景，具体报批程序和文件等都有些地方特色，读者具体借鉴使用时需要根据各地的情况做相应调整。但企业管理方面的资料应该都是可以通用的，根据相关项目的使用经验，只要略加修改完善，就可以进人实战应用的状态。希望更多的企业加入到应用的大军中来，在应用中不断提高房地产企业的经营管理水平。感谢所有共同参与本书研究的工作小组的同事，感谢提供参考资料的各方友人和企业，感谢编辑的辛勤工作，通过大家的努力使得本书更具可读性。
本书总结了关于房地产开发全过程的六大环节，获取土地——项目前期策划——规划设计——项目报批——施工过程——销售。充分阐述了地产项目开发流程中所需的全部实用技巧及相关证书办理经验。 书中超过500份的图表、实用工作指引及范本使读者轻易掌握管理项目每个环节的技巧、经验，迅速提高项目管理水平，提升对大型方案复杂分析方法的科学性。本书收录了国内地产集团公司在实践经验中获得的大量范例，循序渐进地展示了房地产开发过程中关键节点的管理经验。
彭加亮，1995年于华东师范大学获得博士学位，历任上海房屋置换股份有限公司副总经理、上海金丰易居网有限公司总经理、江苏吴中地产集团有限公司总经理、易居中国房地产投资基金管理公司总经理等职。自1995年起留任华东师范大学，在房地产“产、学、研”结合发展中，与他人共同研究并提出了多项对中国房地产行业发展具有重大影响的科研成果，如开创了国内二手房市场起步和发展全新局面的“房地产二三级市场联动”重要理论；打造国内中介排名本土第一的上海房屋置换股份有限公司的核心竞争力“上房置换模式”等。
第一章 土地获取管理 第一节 土地信息收集要求 一、收集土地信息动作要领 二、工作指引 土地获取工作指引 第二节 “意向地块可行性研究分析报告”制作方法 一、制作研究报告的要点 二、实用范本及编写指引 “意向地块可行性研究分析报告” “意向地块可行性研究分析报吉”编写指引 第三节 土地竞拍执行流程 参与土地竞拍的核心动作第二章 项目策划动作指引 第一节 制作“项目经营计划书” 一、制作计划书的要点 二、实用范本 “项目经营计划书”模板 第二节 炮制“项目前期市场研究报告” 一、炮制报告的要点 二、工作指引及实用范本 房地产研展工作指引 “项目前期市场研究报告”模板 第三节 撰写“产品建议书” 一、撰写建议书要点 二、编写指引及实用范本 “产品建议书”编写指引 “产品建议书”模板第三章 规划设计动作攻略 第一节 制订工作计划 一、制订工作计划的要点 二、标准范本 工作计划椟板 第二节 设计招标四大流程 流程一：编制招标书 一、撰写招标书要点 二、标准范本 方案设计招标书 流程二：实施招标流程 一、招标实施动作要领 二、招标相关表单 ……第四章 轻松办理项目报批第五章 施工综合管理十要点第六章 速效提升销售的管理方法
插图：4.乙方在签订合同之前已查看了工地及周围的环境，掌握了所有与工程施工有关或对施工有影响的情况，如地质土的情况、水源、当地气候情况、道路、交通流量、劳动力的提供范围等。甲方将施工场地移交给乙方后，乙方有责任和义务保护自身合法权益，应对施工场地上发生的一切负责，若发生非政府原因（包括但不限于：当地居民干扰施工）或非甲方指令而影响施工导致工期拖延及财产损失的，甲方概不负责，由乙方自行解决。5.乙方收到施工图后，应在15天内做出详细的施工组织设计，报甲方及监理总监审批，施工组织设计应包括设备材料、成品、半成品等供应进场计划，人员安排，质保体系，安全文明施工措施，施工机械设备配置情况，以及施工现场优化布置等内容。甲方接到经监理审批的施工组织设计后5天内组织审核批准或提出修改意见，甲方批准的施工组织设计可作为工程款的支付参考依据，乙方不按时送审符合要求的施工组织设计，造成甲方无法判断工程进展顺利与否的，甲方可拒付相应部分工程进度款，责任由乙方承担。甲方对施工组织设计方案的确认是对施工组织设计方案可行性的确认，并不是对所涉及费用的确认，施工组织设计方案属乙方自身的施工措施，所增加人工、材料、机械等措施费用均由乙方自身承担。6.乙方必须严格按照甲方批准的施工现场优化布置图进行临时设施的搭设，对于私自搭设的临时设施，甲方有权随时要求乙方拆除。7.根据甲方的总体开发部署或场地原因，需要乙方配合拆移临时设施的，乙方应从大局着想，无条件配合临时设施的拆移工作。如拆移责任在甲方的，费用由甲方负责。8.开工前乙方应对施工图纸认真核查，积极配合甲方组织的施工图纸交底及会审工作，在乙方或分包单位拿到施工图15天内应指出图纸上明显的错误之处。如因乙方未能提出或协调解决此类矛盾而造成工程费用增加和工期损失，乙方将承担80％的责任。9.乙方必须配备专职的预决算人员满足甲方的工作，代表乙方负责本工程的预决算工作及有关事宜，其签字具有法律效力。每月25日向甲方书面报送“下月施工计划”和“本月完成工程月报”，下月施工计划必须具体、详细，包括人力安排、增加人力的来源、工程量等。如不按时、按要求报送，甲方有权不予支付本期进度款或顺延支付时间。10.参加各类施工协调、配合会，由于工地交叉施工引起的问题，有义务进行配合协商解决，服从甲方及监理现场总协调做出的决定。11.乙方应遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施，消除事故隐患。如乙方未履行上述义务而造成工程、财产和人身伤害，由乙方承担责任及所发生的费用。由乙方施工现场安全措施不力而引起的第三方事故，其责任应由乙方承担。
《房地产开发6大关键节点管理》受众群:需要提高房地产项目管理水平、业务规划技能，并提升企业竞争力的企业中高层管理人员。《房地产开发6大关键节点管理》收益:《房地产开发6大关键节点管理》整合了地产企业多年的实践经验。结合房地产开发项目操作过程中规范化管理体系和经验，指导房地产企业从获取土地直至销售完成的内控管理。项目流程管理四定律:定律一：构建虚拟管理，进行项目过程控制。将房地产开发的前期、设计、施工以及交付使用全过程纳入项目管理计划中，重视精细化管理理念，进行项目过程关键点控制。虚拟管理可以使项目过程在时间、空间和组织结构三个方面实现虚拟化，整合最优秀的资源。定律二：运用动态信息技术，建立项目信息管理沟通体系。运用信息技术，加强项目信息管理，深化信息整合，在管理方式上进行创新。解决沟通协调难题，使项目参与者能迅速有效地接触到各方面相关信息，建立起新型项目信息管理体系。定律三：建立学习型组织，促进开发流程中各种管理方式效果最大化。由于现代项目组织的特点是由多个组织参与，因此进行项目关键节点的管理中充满了问题和矛盾。通过项目管理团队的不断学习，培养出全新的、前瞻的思维方式，形成有创新精神的企业核心价值观念，真正提升项目开发的创新管理能力。定律四：从房地产企业战略进行项目管理策划。根据开发项目的具体情况，应用合理的管理模式。通过高效、团结的项目管理团队进行项目开发的具体运作和组织管理。有组织、有目标地对房地产开发全过程实施矩阵式项目管理。最快速规范开发终极坐标、地产流程管理第一书、前期土地管理、规划流程管理、施工流程管理、策划流程管理、报批流程管理、销售流程管理、流程规范、方法详解、控制要点、管理范本。上海易居房地产研究院：上海易居房地产研究院是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市社会团体管理局登记注册，具有法人实体资格的专业房地产研究机构。该研究院由上海相关高等院校的房地产专家、学者及著名企业家共同发起成立，并由中国房地产界知名专家、博士生导师张永岳教授领衔主持。研究院的宗旨是，与国内外的同行们一起致力于不断加强房地产领域的重大理论和应用问题研究，推动房地产“产、学、研”一体化的持续发展，建立完善房地产研究的良性运作机制，切实促进上海乃至全国的房地产业持续健康发展。
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书很厚，是工具用书，讲解了房地产开发6大关键节点，对工作有一定的帮助。
对于房地产开发的整个流程是非常全面的，表格多也是事实
可作为房地产开发字典
房地产入门者非常实用的一本书
很实用的房地产工具书 如果配光盘电子版就非常完美了
对于地产开发经营的整个流程说的很清楚，有指导意义。
本书对于初涉房地产人事，有很大帮助
地产业公司藏书必备。
看此书后:我是日日不思食,夜不能寐.本书是图表党代表作,买后你会有百种滋味,千般感觉.本书集图表党之大成,使洒家茅塞大开,顿起弃地产而从事读书发行行业-本书揭示了一个血淋淋的事实:图书编辑发行是比地产更暴利+暴力的行业.写到这很多人会不以为然或不明所以,那么请诸位买本书后就会有男人入错行,女人嫁错郎的微妙感觉,
后语:悲呼-100大洋,你就这样远离了我,挥挥手,不带走一片云彩.100大洋这样永远的不可逆转的离开了我
最后弱弱一句:买书100以上请先看实体书再买-不解释了
正好是我所需要的。给朋友又买了一本，涵盖了开发的全部流程，非常好！
很好，帮公司购买的
适合初次踏入地产行业的朋友读，作为快速了解地产行业的好书
和书城卖的一样，正版，关键是还打折、货到付款，效率高，觉得可信赖。这次我是小试牛刀，下次可以放心的采购了，也会推荐给我的朋友的。
还没有仔细拜读里面的内容。书中的很多内容是各种表单、表格。
很大很厚的一本书，翻开以后，里面一页排不到几个字，行间距超级宽，书的厚度完全可以缩减一半。
朋友推荐的一本书，到手之后大致翻了下，很实用
详细实用，入门好书
很实用，有参考价值！
不错，很满意，很实用，以后会经常光顾的！
很厚重的一本书。不过读起来很轻松，字体很大，表格很多，一目了然。与实际工作联系紧密，可用性强。
老板买来送同事的，应该不错，一告诉同事有这个书，一堆人抢了
书相当厚的，纸张质量很好就是内容中表格很多，稍显有点占地方不过也挺全面，总体比较值了
我最喜欢的一本专业书。建议购买。
买书当当首选！
已经很久没有一本书让我这样欲罢不能了。甚至潸然泪下。「世界上的另一个你」--这世界如此残酷，谢谢你陪我一起穿越黑暗。故事淡淡的铺开。没有轰轰烈烈的起承转合。两个人生几乎不会有交集的人。却是命中注定的soulmate。一段命运。一场救赎。洗净灵魂。
这本书从目录上看，是比较时候新人的，不错专业基础就源于对细节的熟悉
很强大，这本书意想不到，这么大，这么厚，完全可以当做工具书看！
最全面的一本
很厚的一本工具书，正在做计划运营，是现在需要的！
老板买来送同事的，听说不错
案例详实，对实际操作有指导意义
东东很好，物流很快。
好大一本，认真研究对刚入行的朋友是不错的选择。
对流程有一定的介绍，可以一读
不错，看完了，受益匪浅
此书还可以，就是有些地方太简略了
当当网图书，一级棒
内容系统，详实，可作为房地产界人士工具书；
书做得很漂亮，读起来也很舒服。但是就内容而言，感觉属于泛泛而谈，主要是介绍流程，不够深入，而且缺乏案例。
正在看~流程及时间控制的还算不错
讲的和详细，一看就懂，学到好多东西
书太大，字太大
书内容很好，对我帮助大。但纸张有点差。
这本书不错，写得很详细
还好感觉，还要多看看呢
像一本砖头厚厚的，只是阅读不很方便
又是一个大部头，好厚，印刷质量不错，内容还没看，等看了再评
新手的指南，它山之石
内容深入浅出，不错
应该不错吧 ，看看先
各个地区存在不一样的地方，大体类似！
温故而知新，可以用来再次阅读
超厚的一本，内容也比较详细，材质不错，编写也有可读性，颜色不单调，偏绿色一些，老公很爱，但因为太厚，看的时候要注意保护好书，老公发现了一个小错误，但不致命，希望以后可以改正！
基本为一般程序的模版式书籍，虽为从业者（主要给办事人员）提供一般程序，但不能体现作者的真实水平。
看着挺吓人的
需要慢慢阅读了解~
大篇的表格，不够物有所值啊
工具书，用时辅导
活动返卷呢？不被京东弄垮自己先把自己弄垮了。完全没有信誉。
作者太有才了，全是网上下载的表格和合同范本，这也叫著作！！
定价过高,并不是实用,大部分篇幅都贡献给表格了.
作为工具书，尚可，可是仅仅是工具书而已，就好似《新华词典》那样用吧。假如你需要的是启发思维，你会失望的。
书本的标题，提纲与书的内容有一定的距离，有点空，类似记账本。
定价过高,并不是实用,大部分篇幅都贡献给表格了。
很赞同楼上两位仁兄的说法，有点小失望！
商品的印刷有问题，其中24页和36页之间出现了连续的重复页码。哎！！！
从买到今天8天呢。。还没收到。。。。不知道什么情况
全都是表格，请问作者自己的东西在哪里？
表格和一些范本的罗列，实质内容基本没有，除了印刷之外，没有任何亮点，价值在10元左右。
书很大，质量很好，就是书的内容部是很丰富，离预想的有一定距离。
还适用吧，书中表格多了点
帮别人买的，应该会受益匪浅
开发商来看这种书？还是即将成为开发商的“有志青年”来阅读？真是想不通这个社会则么了呢？
房地产开发6大关键节点管理
不错是正版，朋友很满意！