中国房地产大趋势
2010-10
中国经济出版社
徐斌
222
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假如你从2010年穿越到2001年，给你一个选择购买资产的机会，你会选择哪种资产呢？我猜测大多数老百姓都会选择房子。假如在2004年之前的北京上海等大中城市贷款买房，到2010年，你投资的名义收益率会高得估计连贩毒分子都要哭。中国房地产在宏观经济中所占的份额，注定了它对整个中国经济走势构成巨大的影响。 本书从宏观经济的角度，关注民生话题，全面透视中国高房价的成因和走势，以 库存周期理论、美联储利率周期以及“摩天大楼”指标等方法，来推测中国房地产拐点的具体时间，以其帮助读者看清高房价迷雾
徐斌，男，1972年生，北京大学硕士，长期从事宏观经济分析研究工作，先后在国家发改委小城镇发展研究中心、北京安邦咨询公司和《证券市场周刊》工作，在华尔街日报、FT英国金融时报等财经媒体发表财经文章多篇。
自序第一章 2014年前后皆凶险 惊人的劳伦斯魔咒 2009年中国的摩天大楼群 晦气的2012年和恐慌的2014年第二章 热闹的房地产崩盘论 2010年中国房地产空头们的诅咒 过早唱空房地产的学者们 北大教授和财经评论人的地产赌局 饮恨中国楼市的20%先生 王石郁闷的2009年 对地产行情不理解的商业地产大佬 华尔街空头对中国经济的体检报告 空头不止，多头不死第三章 看穿库存周期的“水晶球” 易纲的“水晶球”为何那么灵？ 来，玩一个模拟游戏 “猪周期”为何始终不能消失？ 2012年——中国经济下一个巅峰之年？ 4.5年——一个经典的库存周期 2008年年底开始，2012年到头？第四章 一代人经历一次的地产周期 18年的漫长地产周期 房地产绑架所有国家的宏观经济 盖房子是一件很麻烦的事儿第五章 闪电随时会劈下来 60年后老兵回家，轻车熟路 1978年：中国房地产的底部 1980—1993年：地产少年的青春萌动 1998年：狂飙突进后，该如何收场？ 张化桥的“科长指数” 名义利率、实际利率和真实利率 长期实际负利率吹大中国房地产泡沫 蒙代尔三角不可能定理 中国货币调控简史 人民币联系汇率注定中国会出现恶性通胀 “从紧货币政策”的核心在于紧信贷 2012年会是中国恶性通胀的巅峰吗？第六章 2016年全球经济大萧条 8年一个轮回 1974—1981年：滞胀时代 1982—1990年：咆哮年代 1990—1998年：骚动年代 2001—2008年是“百年一遇”？ 2016年全球经济大崩溃第七章 未来：痛并快乐着 全球信用体系的王者至尊 那些窥察王位的货币王子们 市场恐慌的产物：美联储 偏好灌水的美联储 格林斯潘卖出期权 弗里德曼的郁闷和格林斯潘的辉煌 全球一体化导致国际市场美元需求暴增 2005年美联储“长期利率之谜” 中国2万多亿美元外储是全民强制性储蓄 “世界工厂”向全球输出通胀?第八章 青春期的少年中国 中国产能过剩了吗？ 城镇化是中国经济最强劲的引擎 “差生”的后劲和“优等生”的苦恼 地区差距是中国经济持续高速增长的动力 人口红利还可以享受多久？ 人口红利和资产价格的关系 中国少年说第九章 中国盖房子特别麻烦 政府垄断一级土地市场 中国农地制度导致农村土地极大浪费 那些郁闷的小产权房 小产权房在全国野蛮生长 大发土地财的地方政府 土地财政是分税制的结果 土地财政还能维持多久？ 冷眼看中国房地产调控历史第十章 香港房地产周期标本解剖 内地房地产的姊妹花 第一轮美联储利率周期铸就香港房地产小牛市 1983—1994年：舔着伤口的香港楼市 16年后，前度刘郎今又来 1998—2016年：新的轮回 香港地产周期的解剖报告第十一章 “水晶球”永远混沌不清 在使用水晶球之前 洛伦茨的蝴蝶和塔勒布的火鸡 曼德勃罗分形几何 关于未来楼市的“模糊”结论第十二章 社会流行谬论大搜索 租房不如买房？ 房地产商和炒房团是高房价的罪魁祸首？ 房价、地价到底谁决定谁？ 房地产崩盘会导致中国经济重蹈日本覆辙吗？ 我们的未来取决于我们的信念后记
把脉中国经济?关注民生热议?聚焦房价问题。 洞悉中国经济和房价未来发展趋势。 劳伦斯魔咒根据摩天大楼竣工的时间推测出2001—2016年中国经济和房地产发展的趋势： 2011年，中国经济和房地产行业将进入繁荣期；2012年，中国经济和房地产行业达到繁荣的巅峰；2014年，中国经济和房地产将面临全线崩盘和溃败的危险； 2016年，逃过疯狂巅峰的中国经济和房地产的人们，抄底中国房地产！ 美联储的利率周期对中国房地产的影响还能维持多久？ 城镇化进程对中国房地产的发展还能影响多久？ 地方政府的土地福利还能享受多久？ 中国经济的高速增长还能持续多久？ 中国房地产市场泡沫还能坚持多久？ 谁是中国高房价的幕后推手？ 网易财经名博博主，带您穿透中国经济和高房价的迷雾，看清影响中国经济和房价的决定因素，通过分析库存周期和房地产周期，预测中国经济和房价未来的走势。
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关于《北京落实国务院房地产调控15条细则》的几点观察
2011年2月17日，《北京落实国务院房地产调控15条细则》（本文以下简称《京15条》）正式颁发。该细则最大特点在于大力增加保障性住房供给，强势限制投机投资购房，从而达到稳定房价的目的。同2月1日上海出台的9条调控细则相比，《京15条》更加的强势，除了未提及对已囤积大量住房者的处置外，该调控措施几乎断绝了所有关于房地产市场短期行情变化的预期，从另一个角度也说明对于房地产的宏观调控，北京已不再囿于市场手段与行政手段的口水战，而是果断的否定了住房的投资属性，用矫枉过正的办法使房子回归到消费这一天然属性。
1、北京新政的社会反应。
《京15条》一出台，和所有政府出台的其它文件一样，坊间马上炸开了锅，有质疑者，有叫好者，有担忧者。质疑主要源于三方面，一是北京的调控措施有违市场经济自由交易的基本原则，这类声音主要来源于房产商和投机客。二是用户籍和纳税年限作为购房的准入条件，有失公平，这类声音主要来自于有购房能力的非京户籍白领阶层。三是对于新政前已经持有多套住房者如何处置，直接关系到政策的公正性。叫好者主要源于对《京15条》良好调控结果的预期，这类声音主要来自一部分学者和草根。担忧则源于新政会抬高房屋租赁价格，以及资本离开楼市后必将炒作二线城市房价或者民生物资。
2、北京房地产调控新政是否违背自由交易的市场原则？
《京15条》是否违背了市场经济自由交易的基本原则？从新政的内容来看，确实如此。因为无论住房是投资品，还是消费品，都应该遵循自由交易原则。即使要调控，也应该是弱化金融杠杆，增加首付比例甚至一次性全款买房，或者像上海那样开征房产税以增加持有成本，而非限制交易。但从效果上来看，限制交易显然强于以上手段，而且绕过了法律和技术上的难题，彻底消灭了预期。中国的房地产市场，从一级土地市场到二级开发市场，若究其本质从来就不是市场行为，这一点已经是公开的秘密，但为何在调控的时候，总会有人拿市场原则来说话？所以，对于不是市场的东西用非市场的手段进行调控，似乎也是无可厚非的。
3、北京房地产调控新政是否有悖公平？
用户籍出身和纳税年限作为购房的资格，自然有悖公平，但这是限制交易的自然延伸。因为对于交易主体的限制，除了财产以外，只能是出身，没有其它更好的办法。但是，这里有两个问题，非常不合理，或者说超出房地产调控本身的目的。一是有无五年以上的纳税证明并不必然等于在北京连续工作五年，因为这存在一个个税起征点的问题，有的人可能连续工作了5年，但头几年很有可能工资低于个税起征点，而“连续五年社保”作为对于“没有连续五年纳税证明”的补充条款，更是作用不大，因为逃避社保似乎比逃税更严重。这样的话，又等于用收入水平来衡量。另一个问题是京籍的可以购买第二套住房，而非京籍的不可以购买第二套住房，这实在没有道理，也是对多年来户籍改革的倒退。
以上两方面虽然不公平，虽然是最原始的办法，但恐怕并没有多少人反对。因为，民众一直是清醒的。重拳调控的话，短期来看，少数人的利益是会受损失，但这对于纠正被房地产泡沫所扭曲的中国经济和社会是有好处的。衡量一项政策的利弊，其出发点不外乎三个，一是政策是否符合规律。二是是否符合大多数人的利益，是否符合长远利益。三是是否保护少数人的利益，避免多数人的暴政。新政通过限制交易的极端手段，虽然不符合自由交易的市场原则，但是一项商品或者资产，只有可以自由流通，才有自由交易可言，而能否自由流通，取决于经济需要和法律法规的规定。正因为房子是居住和生活的必需品，在目前房子背离其应有属性的背景下，才需要通过法律和行政手段去纠正，而限购既减少了需求，又能避免降价后的抢购所导致的反弹。至于是否符合大多数人的利益，这已经是不需要在讨论的问题。而是否能保护少数人的利益，我觉得这是建立在前面两条的基础上的。对于新政出台前已经持有多套房屋者，是应该保护还是应该溯及既往？对于既买不起房但又想在北京发展，或者既没有北京户籍，也没有五年以上的纳税证明者，如何解决他们的住房问题？我觉得尽最大可能保护以上群体的利益，才能够最大限度的体现公平。总之，在目前时点，北京房产调控新政应该是利大于弊。
4、如何处理新政出台前已持有多套房屋者不应成为悬念。
不溯及既往是法律的一项基本原则，保护少数人利益也是公正的应有之意，从这个角度上，新政出台前已经持有多套房屋者，无论是投机也好，投资也好，都不应再行清算。但是，如果不做处理，对于新政后不能买房者似乎不公。但是，限购以后，由于硬性的减少了需求，因此，持有多套房屋者所面临的选择将不再是待价而沽，而是要么降价出手以求套现，要么将房子抛给银行以摆脱“负资产”困境，要么长期持有，而长期持有虽然使资本固化，但为了收回投资或者偿还“月供”，持有人只能通过出租，从而增加租赁市场的供给，从宏观来看，也属于健康运转。因此，对于新政前持有大量房屋者的处理，完全可以用市场手段去解决，我想这是不会成为悬念的。
5、北京房地产调控新政是否会抬高房屋租赁价格？
新政一方面抑制了需求，但另一方面更抑制了投机和投资。而房价之所以高涨不止，其主要原因并不是刚性需求推动，而是大量廉价的投机资本和投资购房。如果新政有效，房屋持有人只能将多余的房子抛向租赁市场，这必将降低空置率，从而增加租赁市场的供应。而从需求上看，房价高的时候，有刚性需求的人买不起房只能租房住，一旦限购，刚需者还是继续租房居住。可见，租赁市场的需求并没有发生根本性的变化。因此，租赁市场是增加了供给，而需求并没有发生变化，从长期来说，租赁市场应该下行，而不是抬高。至于限购后，原本可能流向楼市的资本是否会炒作二三线城市，甚或炒作原材料和民生物资，这将取决于全国范围内的宏观调控措施以及货币政策，而非北京的调控新政所能单独决定。
书中先从摩天大楼指数和存货周期理论开始分析中国经济以及中国房地产市场的发展趋势，然后从城镇化，人口红利，地区差异和国际差异等几个方面分析了各自对中国房地产的影响，得出了一条发展趋势：2011年，中国经济和房地产行业将进入繁荣期，2012年中国经济和房地产行业达到繁荣的巅峰；2014年，中国经济和房地产将面临全线崩盘和溃败的危险；2016年，逃过劫难的人们，可以抄底中国房地产。
对于分析的过程和结论，觉得还是很有道理的，就看实践的检验了。
事实上房地产只是本书的主线，更多的是从经济角度入手，从汇率、利率，地产库存周期、城市化进程、人口红利、地方土地政策、房产炒作、货币政策等等各方面，还谈到香港，日本的房地产与经济，以此做为参照，本书数据翔实(任何引用的相关资料，页尾皆标明出处）事实分明，逻辑严密，结论明确，让你真正全方面了解影响房价的各方面，而非一般人认为是开发商炒作的影响。可谓几乎包含了影响房价经济因素的方方面面，所以更是一本经济学读物。即使你对房产没有兴趣，想要学点实用的经济知识，本书也是不错的教材，教你从烦杂的信息中理清头絮，不再让你总是被财经报道牵着鼻子走。
另外也要提一下作者的财经博客，自从作者在网易开博以来，写博客可谓非常用心，很多文章都被首页推荐，其中有一个最大的特点就是每篇文章都配有与主题相关插图，并配以经典的语句加以说明，也足见作者功底深厚了。而且作者的文笔简练，优美，虽然主要是写财经，但对问题深入浅出，以真正的经济学和常识解读，却绝无理念说教，还经常可以学到复杂的经济理论，所以读来一点也不枯燥，看作者的博客可谓是很大的享受，只要你不带偏见作者的书和博客都是经济学的好读物。
作者一各种经济规律视角去分析即将到来的房地产调整周期，2012或许真的不远了。
作者还深刻地揭露了中国房地产的现状，香港等地的类似情况，有理有据，虽为一家之言，但绝对值得一读。 推荐
看懂中国房地产的趋势时，也了解了整个世界经济趋势的发展！不过我有个问题，货到付款是不是没有积分啊？有哪个帅哥提示我下！谢谢
我是一个即将想买房的人，但是高居不下的房价，一直让我在观望。半个月看完了这本书后，有种希望房地产瞬间爆跌，然后再抄底。可是，现实是不现实的。只是看了看这本书，心里得到了安慰。不过也希望现实能像笔者说的一样。
反正我什么也不懂，只懂得便宜就行，生活和幸福指数好就行了。
回顾这二十多年，周期性，唯一不有回落的就是房地产，房地产真的增值吗？我生活的小县城现在房价均价二千七八，普通的老百姓能买起吗!
通过阅读此书，不仅可以了解房地产知识，更重要的是作者用通俗的语言介绍和讲解了宏观经济。
本书用最浅显的道理为我们分析了中国当下房地产情况，并阐明了未来的中国地产的趋势，一本好书！
现在看第二遍。一个本来研究科学社会主义的体制人，现在站在体制外预测中国房地产趋势，我感觉比较靠谱，说的话，得出的结论都是我爱听的。拭目以待验证结果。
作者从另外一个角度解读一下中国的房地产，不管预言是否准确，也算是另外一种思路吧。
徐斌分析的很好，现在房地产有下降的趋势了。
如题，是一本了解目前房地产产业发展趋势的一家之言，具有一定的参考价值
这本书针对眼下疯狂的房地产市场给出清醒的见解，本来我还准备买房子，现在取消计划。我觉得他说的特别有道理，没有只涨不跌的市场，房地产也一样。淡定啊淡定，不要击鼓传花的最后一棒落在自己手里。
内容风趣，不刻板。有一定的深度。看完后我对整个房地产体系有了整体的了解。值得一读！
应该是很不错的书，观点也比较有特点，上次正好参加一个当地的房地产论坛，就现学现卖了，呵呵
这本书写的还是不错的，挺符合我的口味的，虽然说房地产到底会怎样谁都不知道，但是这本书能够根据合理地能够说服人的事实来支持自己的观点，还是很值得敬佩的。另外，对于没有系统学过经济学的人来讲，多看看这本书还是很有益处的，毕竟里面很多观点很新颖，值得思考
希望如作者预计那样，房地产也有冬天。但国家政策，经济局势每天都变化着，自己还是悠着点为好！
就是书的名字有些夸张，当然也许是销售的一种策略，我个人以为房价还是在政府控制的范围内。不会崩溃，原因很简单，保增长才是我国的首要任务
正在看，感觉不错，原来有那么多原理用来分析房产周期呀，学习了
通过不同视角、不同理论阐释中国地产现象，数据丰富、语言风趣，醒醐灌顶、豁然开朗，拨云见日、一泻千里的难得的一本好书。
基本上是从宏观经济学的角度，结合历史来分析当前的局势，并给出了自己的判断。作者对自己观点的分析算是有理有据，言辞凿凿，并且给出了结论性的判断。
看下来总体来说还是挺有收获的，感谢徐老师的辛勤劳动。
好看, 赶紧卖房子吧,快崩盘了
如题。切割的都不是很好，书的纸张好像也用的比较粗糙，没有太高的档次感
对这个行业，了解不深，只希望不要让大多数人都成了房奴。
语言很犀利，用数据说话,金融知识很多，虽然有很多不明白，但是准备下决心学习金融基础，看数字分析问题是我新的学习方向，恶补中
想买房子而买的哦！呵呵
很精辟。现在不要买房子了
坐等预测结果，生活在继续，就算知道是如此但也会跟着生活的步伐
對房地產與總体經濟學有確切的分析,不失為學者的作品確能經世致用,讓我深思許多書中的觀點很是佩服,很希望有機會能認識這為年青有才的作者當面交流, 好書.
值得看，值得借鉴，值得购买，
很多观点在你BLOG上都有体现,特地捧场看书.
但是我还是更喜欢看BLOG...
作者比较有才,内容翔实,值得放心购买.
看本书的观点觉得很犀利，很透彻，想好好研究一下。。。
学习永远是生命中的一部分。。。。。书中很多理论即使我读完了研究生也没有接触到的实用知识~~~有必要读一读~~~
虽然才拿到看了20页不到， 但是已经被里面的例子， 理论，还有风格所吸引！
绝对是一本可以当故事书看的教科书！ 很喜欢这种风格
比在网上看过瘾，能引起深思，惊醒中
这本书我从头到尾看了一遍，很好，特喜欢。
作者的博客我是经常上的，当然了，我从不留言。推荐大家看看这本书，权当是一家之言吧
好书~！！！！！！！！！！！！！！！！！！！很好的一本书~！
我觉得这本书很好，说出了事实，而不是为了讨好大家。
书写的很贴近实际。
没读，期待
真实的反映
服务很好!
满意，一如既往的支持当当
一家之言，权作参考与启迪之用。
根据历史数据和商业规律的推理，比较符合逻辑
看到了一些更广层面的东西。
包装，内容，质量都很不错，细细阅读品味其中
同事看完了，说写的很好
很不错的书，有良心的书。值得拜读。
有理有据，很有说服力
有干货，值得一看，虽然书名和封面一般。
内容新颖，观点独到。不过没有考虑到恶性通胀的可能。。。。
写的还不错，有一定的见解
内容很充实，喜欢~
浅显易懂，真希望看到跟多老徐的书
是帮同事买的，，应该不错，否则早来抱怨了
一直读徐哥的博客，都很棒，也敢于说出自己的观点。通过买书表示支持。
寓读寓乐，知识与风趣结合。
买回来送朋友的，朋友读完后，说很靠谱，有价值。
内容很丰富,看完很受益,发人深思
好很 好很强大 东西好呢
这是本很好且易读的书，不似教科书那样的死板和不切实际，也没有纯专业书籍的深涩枯燥。
刚买到不久，看看目录，感觉内容不错的。值得一读。
刚看一半，内容比较有新意，整体的逻辑性强，很适合爱好经济学的朋友读一读！
可以了解中国房地产的未来走向
两年后我再来评论，这本书的远见很高，是一部可以回头看用时间来检验的
好书一本，值得好好看看。
好好看，有道理！！！！！！！！！！！！！！
一本通俗易懂的书，对中国房地产行业的兴起、兴旺发展、低谷等做了详尽的介绍，作为房地产行业从业者丰富经验很有用。值得一看。
这本书我已经读完。写的不错！
书中预言的虽然不一定准，但是让我们看清了房地产的真面目。
书中对很多经济现象的阐释，让我懂得了更多的经济知识。
徐斌，读完这本书，我记住了这个名字。一个非知名学者，写得本本知名书，分析理论全面，独到，可借鉴性强。最后作者借用“蝴蝶效应”和“火鸡理论”作为解释不确定性，可见其功力还是不错。2014－2016，让我们共同期待房价之拐点。如诚如作者所言，徐斌恐怕就可以叫当代知名经济学者，甚至还有“成功预测中国2014年房价拐点论第一人”。不过，作者名气不大，书不错，给予4.5星推荐！呵呵。
很好的讲解了中国房地产的行情与走势
读这本书最大的收获的丰富了很多财经知识，虽然书中对房地产崩盘的预测有理有据，或者说是危言耸听，但是当你仔细读完后会发现，好多说法把崩盘和价格回调混为一谈了。总而言之，开卷有益，常识性财经知识是人生不可或缺的。
书花了比较重的笔墨在一些金融的相关概念上，这些知识与房地产发展趋势结合起来，还是有一些收获的。
能让人在发烫的房地产市场中，保持清醒的头脑，做出理性的决定，妙哉！
能开拓我的视野 本来对房地产行业只知些无关痛痒的东西 现在也知些皮毛啦 哈哈
不错，值得拥有，可以更深刻的了解房地产的波动因素。
就很摩天大楼是资金密集型商品，只有在利率极低时，资金极度低廉时，才能被商家和政府列入建造计划。一旦货币发多了，通胀抬头，一旦被刺激下起来，恶性通胀开始发酵，央行为了维护信用，不得不出台极度严厉加息措施，生意难做，债务危机开始出现，新一轮衰退由于货币紧宿而开始。
分析过去，特别是国外的情况不错，对资料的收集整理有点思考，但预测未来有点书呆子气
还可以关注作者博客
正在读，时间可以检验作者的观点
分析透彻、严谨。虽然是一家之言，但言之凿凿
预测2016起风云，待验证。如应验，当为奇书。
有些观点不一定正确，但可以给人提供多一些的思考角度。
书籍不错，作者很有水平，评论问题有理有据。
其实，都不在我们控制中！
我读起来感觉没劲！
通俗易懂，不错的。
好多引用直接来在网上，多少感觉不够严谨
书的内容还没来得及看，大体翻了一下，还好！
要是论文形式就好了，还能推荐我们多看哪些参考资料呢
深刻 学习
虽然有很多未知的设想在里面，普通人还是希望能实现的。
值得一读,还是有货的
虽然只是看了一部分，但已经获准良多！推荐！确实是真才实学！有用！
不够好
写的很好写的很好
观点和推论挺实用的，也挺通俗易懂。理伦和实际结合得恰到好处。