住宅立法研究
2008-8
法律出版社
周珂 主编
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物权法和住宅法有一个共同的目标，即保障人的基本生存权，这就要求它们应当有一个共同的基础，即以人为本。从西方法律的发展来看，这两个法在这个共同目标和共同基础的问题上，曾经处理得不好，导致社会矛盾的激化。我国科学发展观的提出，和谐社会构建的实践，要求我们要有一个提前的制度安排，避免西方国家曾经因此而发生的社会动荡。住宅权是一项基本人权，这已经得到了国际社会的广泛认同。1997年10月，我国政府签署参加《经济、社会、文化权利国际公约》。该（公约）第11条第1项规定：“本公约缔约各国承认人人享有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这权利，并承认为此而实现基于自愿同意的国际合作的重要性。”这一措辞直接引自《世界人权宣言》第25条之规定。
《住宅立法研究》一书的出版发行，必将极大的推进我国住宅立法工作的进程。让我们以“十七大”精神和科学发展观为指导，加强住宅立法，建立多层次的住宅保障制度体系，保障广大人民群众住宅权利的实现，共同构建一个“居者有其屋”，人人有好屋的和谐社会。
周珂，中国人民大学法学院教授，博士生导师，环境资源法教研室主任、中国法学会环境资源法学研究会副会长，北京市法学会副会长，北京市房地产法会常务理事。
第一编 住宅法基础理论研究 第一章 住宅问题与住宅保障 第一节 住宅与住宅问题 第二节 住宅保障 第二章 住宅法概述 第一节 住宅法的概念与功能 第二节 住宅法的基本原则 第三节 住宅法律关系 第三章 我国住宅法的渊源 第一节 我国住宅法的渊源概述 第二节 我国住宅法的各种渊源 第四章 我国住宅法的体系 第一节 住宅法的体系概述 第二节 住宅法与相关法律的关系 第二编 住宅立法比较研究 第五章 若干国家和地区住宅立法 第一节 英国住宅立法 第二节 美国住宅立法 第三节 德国住宅立法 第四节 瑞典住宅立法 第五节 日本住宅立法 第六节 新加坡住宅立法 第七节 香港住宅立法 第六章 主要启示与经验总结 第一节 市场与政府在住宅保障上的作用 第二节 住宅保障的多元化措施 第三编 我国住宅立法发展历程 第七章 改革开放前的住宅法律制度：—年 第八章 传统住宅制度改革的历程～年 第一节 公共住宅制度概述 第二节 住宅合作社制度概述 第三节 商品住宅制度概述 第九章 多层次住宅保障制度的发展：年至今 第一节 改革第一阶段（1998～2002年） 第二节 改革第二阶段（2003～2007年） 第三节 改革第三阶段（2007年8月至今） 第四节 我国住宅立法的经验与教训 第四编 我国住宅立法的完善 第十章 我国住宅立法的完善概述 第一节 完善我国住宅立法的任务 第二节 若干需要破解的住宅立法难题 第十一章 住宅社会保障制度的完善 第一节 廉租住宅法律制度 第二节 经济适用住宅法律制度 第三节 新市民住宅保障法律制度 第十二章 住宅自力保障制度的完善 第一节 商品住宅制度 第二节 农民住宅保障制度 第十三章 住宅互助保障制度的完善 第一节 合作住宅释义 第二节 住宅合作社 第三节 合作住宅保障制度 第十四章 住宅保障行政管理制度 第一节 住宅行政管理机构 第二节 住宅规划与计划制度 第三节 住宅登记管理制度 附录 《中华人民共和国住宅法草案建议稿》
第一章 住宅问题与住宅保障 第一节 住宅与住宅问题 一、住宅的概念与特征 （一）住宅的概念 要给住宅下个定义，恐怕很难，原因在于：无论住宅的构造，还是功能，都在不断的发展变化之中。《现代汉语词典》解释为：住宅即住房，供人居住的房屋。《房地产大辞典》解释为：住宅是以家庭为单位，满足家庭生存和发展需要的建筑物；住宅的物质客体就是生活用房。我们认为：从现代人的角度讲，住宅是人们居住的房子，是人类有意识建造的供经常性生活休息的固定空间，是人们得以生存和生活的最基本的物质基础。在构造上，住宅是一座四面墙壁，再加上地板、房顶，可通风避雨的房屋。建筑（住宅）最基本、最原始的单位是单个房间。 （二）住宅的特征 （1）住宅用途的特定性。住宅是用来居住的，是人们生活、休息和社会交往的场所。住宅的这一特征使其区别于一般的建筑物。而且，住宅用途的特定性也意味着住宅的不可替代，任何人都无法离开住宅而正常地生活。 （2）住宅的发展具有区域上的差异性。就我国住宅的建筑材料而言，从新石器时代的穴居与半穴居开始，到后来木架建筑得到充分发展，以及明朝以来窑洞式穴居、地面上的拱券式住宅和福建广东广西等地客家的高层夯土墙住宅的产生，都与各地区的建筑材料具有密切关系。例如，华北与东北等地由于气候干燥及雨量较少，才使用各种坡度平缓的麦秸泥屋顶，并在屋顶上用碱土或黄土内掺拌碱水和盐水的防水方法。
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