任你评说
2010.10
中信出版社
任志强
252
无
自序 出第一本书时，是与华润“分手”之后的再创业阶段，也是华远最困难的时期。2002年一位朋友说，这时候要鼓动士气，建议我将原来写过的文章汇编成册出版，以重振华远雄风。 于是，我请刚从住房和城乡建设部（简称住建部）部长职位调任湖北省省委书记的俞正声部长为我的第一本书写了序。 俞正声部长调任之前，曾提出让我兼任住建部政策研究中心主任一职。这是一种不给工资，但需要投入研究经费进行市场与政策研究的兼职工作（在这之前证监会已有了这种外聘的兼职工作）。遗憾的是，由于俞正声部长工作的调任，这一愿望未能实现。序中，俞正声部长还专门提及了此事。 我与俞正声部长的结缘，首先来自于结怨。1998年的房改政策出台之后，中国房地产协会召开了第三届会员代表大会。当时我并不知道部长坐在台上，在主题发言中我不断“攻击”23号文件①中经济适用房政策的非市场化，并且提出了推行住房市场化应同时建立保障性住房体制的问题。这可是犯了“滔天大罪”啊！ 但好在俞正声部长在此后的工作接触中，虽然不同意我的许多观点，但赞成我对问题研究的认真精神，随后就有了那篇序。 事后俞部长告诉我这是他第一次给别人的书写序，因此也更显这篇序的珍贵了。 本来俞正声部长的那篇序已是最有分量的一篇序，但出版人还是希望用更多的名人来为我的书“壮胆”，于是就又请了时任全国人大常委会副委员长、早年曾任北京市西城区副区长的何鲁丽，为我的第一本书写了一篇序言。 何鲁丽副委员长不是地产方面的专家，但却是看着、帮着我们长大的父母官，也是一位慈祥的老大姐，从来不以高官的身份发号施令，而是以引导与教育的方式，给我们方向与力量。 正因上述原因，才有了后来REICO工作室①的建立和连续10多年对地产的研究，以及华远的再次上市等。 2003年1月，我的第一本书《任人评说》出版了。然而，对我并没有信心的出版社，大概是担心书卖不出去，大约只印了不到1万册。书中的内容太多，且字号太小，让许多人都说那是一本根本不想让人看清楚的书。至今许多人都不知道我曾出版过这样一本书，也让媒体有扭曲事实真相的机会。 我的第二本书《任我评说》出版于2008年9月。这次我没有再请领导们为新书写序，而是请了一位企业家宁高宁先生作序。 宁总是我深深敬佩的中国少有的企业家。正是1994年与华润的合作、1996年香港的借壳上市、1997年的国际发债、1998年危机时的扩股、1999年底的辞职、2001年的最终分手，让我从宁总身上不仅学到了资本市场中的运作、企业的深度管理，还学会了如何做人。当时，社会上有许多对我的不同角度和态度的评价，而我认为让一个曾经与我合作，又以“分手”为结局的人来写序会更为客观和准确。宁总也并不完全同意我的观点，但却以“仔细看看任志强”为题，表达了自己的意见。 第一本书的书名之所以叫《任人评说》，是因为明知书中的许多观点与看法并不追随社会的主流，颇有些“叛逆”，也认为必会引起诸多争议。因此，书名用了个双关语，意为我的评说也可由任何人提出批评、指正，而非以一家之言“惑众”。 第二本书的书名用《任我评说》是因为有了一些调查研究的资料，并被实践证明许多结论是对的。故不论这些意见是否与社会的主流相一致，都必须要说出来，要力争能说清楚，要用自己认为正确的分析（也许会是错误的）来避免政策的错误。当社会普遍认为已出现改革的倒退时，坚持走市场化道路、坚持改革之路则是“匹夫有责”的神圣使命。 第三本书的书名则是在第二本书面世之后就被一位曾经在北京市西城区任职的领导开玩笑式地指定为《任你评说》了。这恰恰是另外一种反思，即当曾经认为自己是对的或自信一定是对的时，会发现与主流社会不合拍的观点中，也许有许多并非是正确的。但习惯使然，我已无法改变这种思维和表达观点的方式了，连语言与风格大约都随着年龄的增长而固化了。而且社会的进步与人们对客观世界的认识不断深化时，每个人都会不断地改变自己的观念，于是把自己的意见放在阳光之下，让所有的“你”都来评说，会对自己和社会的进步起到更大的推动作用。 正是因为抱持着这样一种心态，故而在日常的论坛中会被媒体曝光出许许多多的“雷人语录”，其实，这些在社会中广为流传的雷人语录，都是我说的。虽然在媒体或网络的传播中会有所扭曲，但并不能否认，它们是从我所说的话中引申的。任何话语都一定有其特殊的前因后果，都会有特定的条件，就和这个社会中绝不会有无缘无故的爱与无缘无故的恨一样，问题也恰恰出在，如果媒体剪掉了这前前后后的语境背景，那么就一定会变成雷人的语录。 一个人在社会中生存会有许多身份，就像在一个家庭中你可以是爷爷、是父亲、是儿子、是丈夫，在身份定位不同时说出来的话是有特定对象的，因此效果也会不同。许多话必须放在特定的语境中才能理解，而媒体所创造的雷人语录，恰恰是让大众在不知道发言者的身份与对象的语境中断章取义。 我也有多种身份：一是国有企业的管理者，我称为“一纸公文的丫鬟”，要维护国有资产的增值保值，捍卫和保护国有资产，政府说什么就要做什么；二是人大代表或政协委员的社会职务，则要针对政府报告和政策提出不同意见、建议，包括猛烈的“攻击”，以保护弱势群体的利益和捍卫公民的权利；三是行业协会中的选民代表，当然要代表行业协会的利益、捍卫公民的权利并承担社会责任；四是一个普通的社会公民，要捍卫自己在这个社会中生存的权利，因此要推动改革，甚至提出消灭我所任职的国有企业，实现真正的市场经济，以让中国的经济快速发展。 如果将所有不同身份、不同对象的语境虚化，就一定会出现大量雷人的语言，而这就必然会产生许多争议。 我之所以写博客，正是由于常有媒体用我无法控制和剪接的方式来公开表达自以为是我—任志强的观点。我之所以写微博也正出于这样一种特定的考虑。本书中的大部分文章其实都已公开刊登在我的博客或其他的媒体上，这次汇编只是按专题重新进行整理，重要之处在于，许多人也许是从一个侧面了解了某一篇文章中的内容，或许会产生更多的疑问，认为问题没说清楚，但如果将文章汇编在一起，思路就会更加清楚。 我与吴晓波曾在亚布力的会议上有过一段采访的经历，而被其用“任式野蛮”来形容。这次许多出版商都希望能出版我的书，在众多选择中我接受吴晓波的邀请，正在于吴晓波会用“任式野蛮”的方式来重新整理，这样就可以防止一边倒的倾向了。至少他不会将真相故意隐藏起来，有利于还历史一个清白。 感谢所有为这本书成功面世而努力的人们，没有你们的努力，是不会有这些成果的。更要感谢那些在博客和微博中给我许多批评和评论的网友们，没有你们的帮助也很难改变我的一些看法与观点。再一次谢谢你们的支持与关注。 希望所有看过这本书的人都不会感到失望！
“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，蹭蹭上涨。
他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。
本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言、文章结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
任志强现任北京市华远集团总裁，北京市华远集团有限公司董事长。
2008年8月，率华远地产成功实现A股借壳上市，并兼任上市公司华远地产股份有限公司董事长。任志强是全国工商联房地产商会副会长、中国房地产研究会副会长，阿拉善SEE生态协会理事、中国企业家论坛理事
自 序
第一章 商品房并非普惠式消费品
什么是保障
谁在拉动保障性住房的建设
“有其所”还是“有其屋”
换个思路解决房价问题
商品房不是普惠消费品
第二章 是市场化的问题吗？
改革的权利与代价
还给市场定价权
住房最大的腐败在于制度
让市场决定未来
中国经济的政治周期性
胳膊拧不过大腿
第三章 别拿日本泡沫当镜子
别拿日本泡沫当镜子
再论别拿日本泡沫当镜子
中美情况的对比
第四章 地价推高房价毋庸置疑
北京的房价
全国的房价
地价的期货作用
房价波动是因还是果
尴尬的“天价地”
“地王”频出的反问
“地王”频出的反问之二
第五章 请用数据说服我
请用数据说服我
房价涨了多少
批判《北京蓝皮书》
质疑北京市社会科学院的科学性
分析报告说明什么
数字的解读
谬误的泡沫
越描越黑
算不清楚的一笔糊涂账
第六章 情绪不能代替规律
情绪不能代替规律
焦虑转化为仇恨
痞子文化
扔鞋引发的思考
第七章 何须分清几套房？
不要被媒体忽悠了
资金不是推动房价上升的动因
何须分清几套房
投资与炒房
不是救市而是纠错
房地产应该庆幸未列入十大产业振兴规划中
平均销售不能说明泡沫
商品房不是普惠消费品 中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要经过努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有10年市场化商品房的历史，每年的商品房交易量（含二手房）还不到城市家庭户数的5%（按套计算），更谈不上是一种市场普遍意义上的消费品。 经济学认为，收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比，也有了住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。 经济学认为收入是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入（包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入）。 其中部分收入，如利息或红利等来自于财富。财富是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。 这样，收入就成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数，必然会出现巨大的偏差。别忘了，中国50年住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。 即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30%~40%的家庭的消费能力决定的。 根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体，户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭中其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30%~40%的家庭决定着房价所对应的消费能力。 核心城市的高档住房中约20%~30%的房屋被并不在这座城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭是这座城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这座城市自身的平均消费能力定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价的。 当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的支付能力。通常，一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。 众多人士批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度购房消费，否则根据经济学的逻辑，结论是相反的。 当人们购房能力不足时，如果没有个人信贷的帮助就要拼命储蓄。一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。 除非永远打消实现住房梦的欲望，否则就只能拼命储蓄，在这种情况下，可能增加当期的消费吗？ 当个人信贷将收入曲线前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革开放30年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7%~10%，则20年的个人信贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以让预期的未来收益变成今天的消费。 住房本就是一种消费，无非是按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房而产生的装修、家具、电器和提高生活质量的支出都是增加了消费。如果没有房子也许就推迟了结婚生子，也许就无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母接到身边共享幸福和天伦之乐…… 相比之下，当租房生活的同时储蓄现金准备购房的两项支出比购房还贷额高还是低呢？现金储蓄产生的收入比购房之后财产性收入的增长快还是慢呢？以住房为基础的消费是增加了还是减少了呢？生活质量是提高还是降低了呢？ 如果今天家庭1万元的月收入无法购房，但当个人信贷让每月还贷5 000元之后，还有5 000元的消费能力，怎么会减少当期的消费呢？ “房奴”们应该感谢个人信贷让他们有了提高生活质量和减少后顾之忧的机会。历史已证明，房价让“房奴”们用少量的按月还贷获取了大量已升值的财富。历史也已证明了，如果这些“房奴”们当初没有把自己变成“房奴”，那么今天他们所获取的各种收入已无法购买同样的住房了。从大量的二手房市场的交易中可以明显看出，消费者从购房中获取的财产性收益远远大于开发商一次性卖出房产所获取的利润。当财产性收入让“房奴”们乐得脸上都开了花，这样的“房奴”岂不是美称吗？ 商品房不是所有人都能消费的商品，否则怎么会有土地的出让与非出让之分。商品房自然也就不会依平均消费能力而定价，合适的产品只供应给合适的消费人群，而发展中的中国城市之中，房价是由一部分消费能力高的家庭所决定的。
我怀疑他（任志强）能否在政策研究中放下企业家的嗜好，正如他能否在企业中放下他的学者情结一样。 ——上海市委书记、前建设部部长 俞正声 一个朋友问我，你为什么总与任志强交往? 我说，他是一位诚实的人，无论观点对错。 ——SOHO中国董事长 潘石屹 任志强也许是地产业读书最多、最清醒的人也是最有思考能力的人之一，但他的言论被曲解和误读的程度之大让人吃惊。他是最被批判，甚至最被妖魔化的人。 ——财经作家 吴晓波 长期以来，任志强给人们释放出来的各种信息中，最主要的信息就是他对市场经济常识的坚守，无论是他对国家土地政策的质疑，还是对房市的预测，无论是分析消费者的购房心理，还是分析此起彼伏的房价，无论是对过去房地产市场的回顾，还是对未来的预测，任志强都是基于市场的规律在说话。这是他言论的底气，也是他骄傲地俯视大众的信心所在。 ——财经作家 苏小和
一边是“任式雷言”遭来口水无数，一边是房价应其声而涨。到底是人们曲解了他的原意，还是他说出了地产的真相？他的观点是对是错，任你评说！
无
书非常值得一读。可使人了解中国房地产的主要面貌。个人觉得，任志强的存在真是社会之幸。
我以前看到的是任志强的负面形象，看了他写的书，彻底改变了我的观点。
之所以称任志强为任先生，而不是任大炮，是因为他爱说真话，尽管他的身份决定了他的立场，但他的很多判断，甚至政策建议，都是值得重视的。从买房者的角度，我不喜欢他，但读这本书，可以了解房价背后的深层次问题。
市面的书籍汗牛充栋，任志强的书会帮你树立正确的概念，帮你客观了解目前中国市场房地产现状。值得购买。
由于此书基本上是任志强先生多年的博客的汇总，观点难免有所重复，有浪费纸张之嫌。但其观点、分析方法以及介绍的经济学基础知识，值得一看。
一本书内多次重复对政府现行政策的指责，如果一口气看好几篇文章，有点审美疲劳。建议一次只看一篇文章。
在演讲及论坛环节发表“任式”观点，在大量引用数据普及房地产知识的同时，对未来房价走势进行预测。
任志强的观点，总是比较冷酷的，虽然有时确实是在开发商的立场。
不可否认作者站在开发商的立场上说了一些话，但是同样不可否认，作者点名了中国房地产市场的一些真相？
平时不太关心书店有哪些书买产，一旦有心购书，又很难找着。
强哥的文章，是六年来我研究房地产的理科基础和指南之一。
读强哥书，沿着强哥指引的方向思考。
有当当，再小的地方也可以读到想读的书。
了解地产商人是怎么看待中国房地产的。
想见识下房产巨鳄眼中的中国房地产
不可不说“任大炮”不愧是“任大炮”，总是以一种独特（可能未必被世人认可）的态度和角度来解读房地产。且不去评论书上内容真假与否，看世界、看社会甚至看书有时是要从世俗惯常的思维中跳出来，从另外的角度或者身份去思考的。无疑他这书的内容让我这个外行人有另一番思考。无所谓学习，无所谓评价，无所谓借鉴，读书唯心而已。
太多的内容在他的博客中都看过，买来只是想给家里人看，老公说老任理论性较强
剖析了不少观点！值得一读！
分享地产历史
不可不看的地产书
老公买的 我没看，呵呵。他说很喜欢
不论内容如何，这本书真正品读的时间应该是4-5年以后。。。那才是回顾本书价值的时候。
因为，时间可以证明很多东西，现在无论是对的还是错的，都不如让历史来验证最后的结果。。。
让人致富、做正确事情的书！实在、可读、有借鉴性！喜欢说真话的书！
言论自由，支持任总理讲实话，任总在长沙的湖湘财富发言不错，精彩，可惜没空到现场去。
说的是真话，作为一个自学成才的长者，我们感到自己很惭愧，数据和逻辑相当强，早关注他的话，应该可以赚钱啦，呵呵！
纸的质量还行， 26.5买的
很深入。体现了老任的人格魅力。。。中国难得听到的声音
任总的书可读性颇高
在一次旅行中，邻座的旅客看着这本书，回来后就在当当中找到，便定了下来，很喜欢！
任总的书，要仔细读。
偶像写的书要读！
微博文字集合，好读，消遣用
大炮的书不错
忠言逆耳，但确是实话！
给个拜访恩 号
正在看，颇有启发 就是书面上有划痕~~不过没关系了~里面内容充实就好
还不错，很有味道，值得细读。
很好，需细读；条理清晰，内容丰富，收货颇丰。
可信可敬~~~
内容很棒，就是字体较小，看起来有点累
很专业，内容翔实，出自真实的个人数据分析，不错
很真实，写得不错
老公挺喜欢看 自己没看呢
写的比较有道理
任总的场还是要捧一捧的，具体还没来得及翻看
书中如实介绍了我国楼市的发展状况，值得推荐！
很犀利，但阅读的过程中强烈认同
一个价值观基本正确的人
还没开始看，感觉还好~！
任你评说：任志强评说地产中国
消磨时间用的。有些观点还不错。
他的书，不会落下，毕竟是个做事的人，写的书也多不虚
发货快，可惜还有几本没有货了
有点小愤青 但是也是中国房地产现状
任志强是个挣了房子钱的商人，也给我们说了很多房产内幕的人。中国的房产问题归根到底是执政党的问题，中央政府和地方政府都想从房子这里捞点钱，地方政府不择手段，中央既要考虑要钱，又要考虑百姓的最大承受力。生活在中国是悲哀的，这不表示生活在别处是幸福的，作为平民，我们只有在坏和更坏之间做出选择，还有其它办法吗？
喜欢任志强说真话 但是书我还没看
老任本来就是个大嘴巴，听听有意思的评说也不错
任大炮的观点有理有据，看的爽。期待老任的下一本书呀！！
看这本书需要放下个人好恶，以一个旁观者的心态去了解，会好很多，但太多专业的数据分析和词汇容易让人审美疲劳，建议每次只看5-10页，如老牛反刍，细细品味
专业知识太多
这个看完就看完了，该不该买房子，还是说不清
主要是送人的 买来就喽了两眼 没细看
书籍内容很丰富、资料翔实，值得一读
读书会的推介看下
一长串运算表示看不懂。
还没开始阅读呢。。。
看书必须兼听则明，光听一面之词，很容易被人洗脑。
书写的很好，很受益。
任总，房子要砰了
写得很深入，有些地方还有点看不懂，
一系列的书全都买了 只不过还没有来的及都读完
任志强关于中国楼市中的很多观点可谓麻辣，其中有些观点认同，也有部分不怎么同意。
余部长的评价不错，任大炮的文章，商人和学者的影子十足。但是作为房地产产品的消费者，看完难免会产生一种误导，就是地产商确实不挣钱，这个想法确实是错了。否则不挣钱他就不会冒很大风险和受很大累去从事这个行业并将这个行业做的很大。其实相比较下，二三线，甚至四线城市的房地产开发，确实要比一线城市容易，挣钱的效应也明显，倒不如建议他们去开发三线城市。房地产商哭穷，只能是欲盖弥彰，老百姓现阶段对于房地产的痛恨和对政府的无奈是需要有一个节点爆发的，爆发出来他们才会真正的哭穷，但是经济也会受到极大的挑战。
相比较任大炮的文章，可以看出是非常认真和严谨的，对于社会范围内虚伪的部分批判了，从文章中可以看出他是一个非常有远见，预见力很强的商人，所以他才成功，我倒是还有一个小小的建议，就是他退休了可以真正的去住建部了。
相信说的是事实真相.对房地产的评论
如题，书有点旧，还没开始看，任总又出新书了，等新书下来了再买本。
书是好书，就是这本书拿到是很脏，退了
这哥们还是能够说点真话的，挺有意思的，可以读读
第一次写的评论可能被当当网客服给屏蔽掉了？没发表出来
这本书还没仔细看，看了前15页，太像教材，回顾历史，反正没能吸引我看下去，跟自己期盼的相差太远，已经先放下了，看它的计划先搁置起来，先看其他书啦！
语言组织让人看的很费劲，实在让人勾起不了坚持读下去的欲望！用了很多数据，但晦涩难懂，并且价格过高，不值！
一般般，评论太短还不让提交，非要长篇大论嘛！