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香港地产业百年

冯邦彦 著 上海东方出版中心
出版时间:

2007-1  

出版社:

上海东方出版中心  

作者:

冯邦彦 著  

页数:

377  

Tag标签:

无  

前言

  在任何国家、任何城市里,房地产业都占有极为重要的地位。它的盛 衰,牵涉到大批关联的行业,左右经济的升降;反过来,经济的情况对房地 产也会起决定性的作用。而且,房地产的起跌也与居民的生活质素息息 相关。香港也是同样情况。 我们都知道,香港的人口不断增加,而且,近年的增长率比过去还高, 其中大部分因素都不是我们可以控制的。我们的人口规模和结构,都在 不停地转变,带来对房地产业的需求亦急速地改变;但是,可供发展用的 土地和适合住用的楼房,必须经过冗长的规划、设计及建造工程程序才能 提供给社会使用。不管我们使用多少资源,我们也只可以把这个程序略微 缩短。这就是香港楼房供应工作中的一个难点:我们需要利用很难更改 的硬件来应付急变的实况。 在香港,因为人口的高速增长和城市发展土地的短缺,房地产业的困 难会比其他城市严重。 自开埠以来,香港的房地产已经历了不少的起落,也取得了很多成果 和宝贵经验。前事不忘,后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人 士及楼房使用者,都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见 和领会到许多珍贵的资料与指引,协助我们预测及面对未来的转变。 潘国城博士 2001年2月

内容概要

  在香港,地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地,而是指在法律上有明确权属关系的,并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地,是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物,是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的,故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素,而且是最基本的生活资料,是社会经济生活中最重要的财富之一。  地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地,并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度,从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过,直到二次大战前,香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代,香港人口急剧膨胀,经济起飞,“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时,新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式,推动了地产经营方式的革命,促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初,香港证券市场进入空前牛市,大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款,筹集大量资金发展业务。这一时期,由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响,香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。  1984年12月,中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》,香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏,地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段,时间长达10年之久,打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中,随着市区土地资源日渐短缺,地价、楼价不断上涨,地产发展项目的规模越来越大,经营房地产所需资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并,十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期,香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一,在香港经济中具有举足轻重的影响,并关系到千家万户的生活,被誉为香港经济的“寒暑表”。不过,1997年亚洲金融风暴之后,香港地产市道从高位大幅下跌,受到重创,其发展前景正受到社会各界的密切关注。  本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下,展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,从中发现香港地产业发展的一般规律,它和整体经济与市民生活的互动关系,它在香港经济中的地位和作用。与此同时,也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言,本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作,而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期,可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书,可以通过香港的经验,更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题,以及未来发展趋势。

作者简介

  冯邦彦,广东鹤山人,经济学教授,博士研究生导师,现任暨南大学经济学院院长、暨南大学特区港澳经济研究所所长、暨南大学学位委员会委员及学术委员会委员,以及广东经济学会副会长、广东国际经济学会副会长、广东港澳经济研究会副会长、广东省第三产业研究会副会长、广东体制改革研究会副会长、广东华南经济发展研究会副会长、广东城镇化研究会副会长,同时担任第九届广东省政协委员、广东省政协港澳台侨外事委员会委员、广东省社会科学联合会常务委员。   曾于1987年至1994年期间应聘赴港,任香港东南经济信息中心有限公司经济分析员等职,长期从事香港经济、香港经济史、资本与财团等领域的研究。主要著作有《香港英资财团》(1996年)、《香港华资财团》(1997年)、《澳门概论》(1999年)、《香港地产业百年》(2001年)、《香港金融业百年》(2002年)、《香港产业结构研究》(2002年)和《百年利丰——从传统商号到现代跨国集团(繁、简体中文版)》(2006年)等,以及主编《CEPA与“泛珠三角”发展战略》(2005)和《经济全球化格局下的两岸产业分工与合作》(2006年)。曾在《经济研究》、《世界经济》、《经济学动态》、《当代亚太》、《学术研究》等内地学术期刊发表100多篇学术论文。

书籍目录

序言前言第一章 土地制度的确立和早期城市建设1 香港土地制度的形成和确立2 早期的城区建设和规划3 战前地产业的发展概况第二章 战后地产业的繁荣与危机1 地产革命:“分层出售、分期付款”2 50年代初至60年代中的地产繁荣3 战后的主要地产发展商4 60年代中期的地产危机第三章 70年代地产业的证券化和集团化1 60年代末至80年代初的地产热潮2 商厦重建和大型私人屋邨兴建3 新兴地产集团的崛起4 80年代初地产市道的崩溃第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展1 50至60年代公屋的大规模兴建2 新市镇开发和“十年建屋计划”3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成1 过渡时期的地产大升浪2 地产业巨擘: 十大上市财阀3 1997年:地产“泡沫”形成第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景1 特区政府的目标:85000个单位2 金融风暴袭击下的地产危机3 地产业:香港经济的“寒暑表”香港地产业大事记参考书目鸣谢

章节摘录

  1.4香港土地制度的基本特点 自1841年首次“卖地”以后的100多年间,香港政府在仿照英国土地制 度的基础上,根据当时的历史环境和香港的具体情况,逐步形成了一套有效 而独特的土地管理制度。这套土地制度的基本特点主要是: (1)两权分离。土地所有权属英国王室,土地使用权允许自由有偿转让 。 根据法例,香港一切土地的所有权属英国王室,港督根据英王授权代表王室 处 理香港土地,故称为“官地”Crown Land)。香港政府对全港土地(港岛花园 道 圣约翰大教堂土地例外,新界和新九龙属英国政府向中国政府强制租借土地 , 为期99年)拥有最终业权。这是香港土地制度的基础。与此同时,香港政府 把 土地使用权以一定期限和条件批租给承租者或地产发展商,并允许该土地使 用权在期限内可自由转让、抵押、继承或赠送。因此,香港俗称的“卖地” 准确说 是批租,私人土地买卖只是买卖有关土地的租用权。香港俗称“业主”的房 地产 拥有者,其真正身份只不过是政府的租客。(香港土地业权关系,见图1.1) 香港政府的批租方式,主要是公开拍卖,价高者得。后来对涉及社会公 益、公共事业、教育、宗教及其他特殊用途的土地,则采取公开投标或私人 协 议的方式。批租的年期逐渐形成75年、99年两种。新界及新九龙土地的批租 期,从1898年7月1日起计算,为期75年(可续期24年)或99年,但减去 最后3天。土地使用期满后,承租者须将土地连同上盖建筑物一并交还香港 政府,并无赔偿。承租者若要续期,需征得港府同意并补交地价。 土地使用权有偿自由转让,是香港土地制度的核心。透过它,“官地” 转 化为可自由买卖的商品,形成房地产一、二级市场。“价高者得”的批租方 式, 使香港稀少的土地资源落在最有效率的经营者手中,充分发挥了市场机制 对土地资源的配置作用,使香港土地制度在土地所有权属英国王室的基础 上,有机地融入香港的自由经济之中。 (2)政府对土地发展保持有效的管制。香港政府对经济的管理,素来奉 行积极不干预的自由经济哲学,但对房地产业的发展,却以土地所有者和行 政管理当局的双重身份,保持着有效的管制。它的管制手段主要是: (i)批租契约。香港政府批地时,以土地所有者身份与承租者签订一份 批租契约,即地契或官契,列明各项条款和租用条件,包括批租年期、土地 用 途,以及规定承租者必须在一定期限内兴建一定价值的建筑物等。早期批出 的土地,地契条款通常比较简单,但二次大战后港府批出的地契便逐渐详 尽,限制条款亦有所增加,如规定可建面积比率、车位数量、每层楼的用途 及 高度等,以加强政府的管制。 (ii)建筑物条例。香港开埠初期,港府即制订《建筑物条例》 (Buildings Ordinance),后来经过多次修订,逐步完善。建筑物条例对土地发展的限 制更 加细致,包括地积比率、楼宇覆盖率及建筑物投影等,此外还规定所有楼宇 建筑动工前,须将图纸送交建筑物条例执行处审批等。 (iii)城市规划条例。1939年香港政府制订《城市规划条例》,授权成 立一 个城市设计委员会(即现时的城市规划委员会),专责制订有法律效力的分 区发展大纲图则,以协调市区内的各项发展。二次大战后,城市设计委员会 逐步制订香港“分区发展大纲图”,除为各区制订基本建设,例如道路、学 校、 医院等计划外,还为大面积土地编配用途、楼宇高度和发展密度等,从宏观 上管制香港土地的发展。 (3)制订各项法律以保障土地交易各方的合理权益和市场的正常运作。 开埠100多年来,香港逐步形成一套完整的地权法,主要包括《房屋条例》 、 《房产转让及业权条例》、《土地登记条例》、《政府(收还)地产权条例》 、《官地 收回条例》、《业主与租客(综合)条例》、《差饷条例》、《建筑物条例》 、《城市规 划条例》等等。这些条例都有极详尽的细则,清楚界定土地交易中各方的权 益,有效保证了市场的正常运作。以《土地登记条例》为例,该条例清楚阐 明 业权(包括拥有权、抵押权、分租权及其他各种土地房产业权)的登记办法, 授权政府立田土注册署,规定所有与土地、房产有关的法律问题,必须有文 字记录和在田土注册署登记才有效。任何人,包括律师、测量师、建筑师、 房 产经纪,以及一般从事房地产买卖的市民均可在注册署查阅任何地段房产 的业权所属。这就有效保障房地产交易者的利益。 (4)在土地管理中建立起的一套税收制度,为政府财政收入提供了一个 经常性的重要来源,并成为香港低税制的基础。政府的土地税项主要有: (i)卖地收入。这是最重要的土地税收。 (ii)地租。政府在批地契约中订定,租期内的地租维持不变,每年征收 , 目的主要体现港府所拥有的最终业权。由于通货膨胀的影响,旧地契下订定 的地租已变得所值无几,仅具象征意义而已。 (iii)差饷。港府自1848年开始征收,按户抽取,主要用来维持警察的 开 支,故称“差饷”。据《香港杂记》记载,开埠初期维多利亚城的差饷,按 屋租每 百元收13元5角,山顶每百元收8元7角5仙,九龙及各小村则收7元。在 一、二次大战时期,差饷则增至每百元屋租收17元5角,至大战平息才按旧 例征收。二次大战后,港府逐步改为每三年根据房地产租值和通胀调整一次 。 差饷遂成为政府在土地税收中一项重要的来源。 (iv)物业税。这是出租物业税金扣除一定支出后应付的溢利税,每年缴 付一次,自住者免。公司或企业如经营房屋出租的可选择缴交公司利得税而 不缴交物业税。地价、地租、差饷和物业税是香港政府的一项重要财政来源 , 即使在地产业起步之初,港府已从中获得可观的财政收入。据统计,1881年 , 港府的卖地收入是20.36万元,地产税收是22.17万元,而当年鸦片公卖烟 不过21万元。这就是说,地产收益已超过鸦片收入的一倍以上。当时鸦片 税收约占香港财政收入的1/6,以此推算,地产收入已占香港财政收入的1 /3 左右。P14-17


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