房地产开发企业纳税实务与风险防范
2011-5
大连
樊剑英
468
无
前言2011年房地产市场调控继续收紧，国家行业政策层面有较大影响的包括限贷、限购、限价、保障房等调控政策；税收调控层面，先有土地增值税预征率和核定征收率的加码，后有房产税的“敲山震虎”以及社会保障房税收优惠的扶持政策。在此形势下，房地产行业经营中扑朔迷离的涉税事件日益增多，合作开发形式呈现多样化，土地征收及补偿的政策更迭，项目、土地、股权转让等并购重组加速，房地产行业求资若渴，拼促销、争融资等有别于其他行业的经营方式使房地产开发企业财税处理呈现复杂态势，房地产企业会计陷入困惑。因此，在新的形势下，正确、规范地处理房地产开发中的纳税问题，既是企业降低纳税风险的需要，也是企业财务人员业务水平提升的需要。笔者长期从事房地产财税实务工作，所供职的企业涉及住宅开发、工业地产开发、旅游地产开发、商业运营、物业管理等多个领域，于2010年7月15日在香港联交所主板成功上市。企业的快速发展也为笔者提供了房地产纳税实务方面的丰富经验。笔者先后发表了大量关于房地产纳税筹划、案例分析、风险防范的文章，今年在读者的促使下，开始对房地产纳税实务问题进行系统整理研究，意在编写出房地产财税人员的实用工具书，为广大房地产企业会计提供一个具有借鉴意义和参考价值的操作指南。 本书力求从实务出发，让实际操作人员有章可循，并照顾初涉房地产行业的企业财税人员的阅读习惯，修订中采纳了读者的建议，突出了以下特点： 1.实战性。摒弃以税种为线索的传统模式，本书以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为主线，对流程中的每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对实务中的敏感问题、重点问题力求全面透彻分析。 2.工具性。作为案头工具书，本书有助于为房地产企业会计实战中纳税问题的解决拓展出新的、合理的处理思路。 3.案例丰富。本书选取的一百多个经典案例分析多来源于房地产开发企业具体业务实践和笔者的纳税答疑，案例贯穿本书始终，且政策解读与风险提示并举，使读者可以更深刻地理解和掌握税收政策的要义。 4．时效性强。考虑到政策执行的效力和时效性，本书优先选择现行有效的中央税收法规和具有鲜明特点的部分重点省、市的地方税收法规作为政策依据，以期对读者的实务工作起到指导作用。 5.紧跟最新政策变化。本书所引用的税收政策更新至2011年8月。考虑到与房地产开发有关的税收政策变化较快，为满足读者索引需要，笔者将在博客上建立专门链接进行更新，博客地址*****。 本书适合房地产开发企业高级管理人员、税务经理、财务人员、税务师事务所和会计师事务所从业人员使用，也可作为财税专业师生的参考教材。 本书在编写过程中，得到了河北省地税局科研所、上海交通大学税务研究所研究员李胜良先生和《中国发票史》的作者高献洲先生两位税务老友的指导，也离不开天山发展（控股）有限公司财务人员及河北纳税人网的鼎力支持，在此笔者一并致谢。 最后特别鸣谢对本书修订提出改进建议的中国会计视野、房地产会计网、房地产财务网、财务会计网、税屋、淘税网、河北财税网、税服在线等网站的朋友，特别是周运考、尚建英、李曙亮、董景奇、刘锋、赵嵩、廖东方、骆伟、孙莉莉、佟玉惠、李印红、小样儿等热心朋友，笔者期望获得朋友们一如既往的支持！由于时间紧迫和笔者水平有限，本书难免仍存在疏漏之处，敬请业内同仁批评指正。
本书以房地产开发经营环节为主线，以中央税收法规和部分地方税收法规为政策依据，以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题为案例，对房地产每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化进行了逐一剖析，对房地产开发企业纳税实务问题进行了系统的分析和整理，对相关政策进行全面透彻的解读，为企业纳税实务和风险防范提供了切实可行的建议和措施，对企业房地产纳税实务和风险管理具有很强的指导意义。
樊剑英，中国税网特约研究员、中国注册税务师，长期从事房地产及相关行业的财税工作，通晓房地产财税法规政策，具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。在《中国税务报》、《河北税务》、《海峡财经导报》、《北京房地产》等专业期刊发表论文百余篇。现任职于天山发展（控股）有限公司（02118.HK）。
第一章房地产开发基本常识及纳税概述1
第一节房地产开发基本业务知识介绍1
第二节房地产开发主要阶段划分8
第三节房地产开发涉及税种概述14
第二章企业设立环节的纳税实务与风险防范25
第一节房地产开发企业设立及相关税务问题概述25
第二节投资主体不同影响税后净收益27
第三节适当借款有助于降低税收支出33
第四节注册地合理规划可降低税务成本36
第五节设立分公司还是子公司的纳税权衡40
第六节总分支机构跨地区经营所得纳税有别42
第七节以土地作价投资应考虑税收问题50
第三章取得土地环节纳税实务与风险防范55
第一节土地取得方式概述55
第二节出让、转让土地计征契税风险防范65
第三节改制重组中转让土地契税征免及风险防范71
第四节受让土地注意土地使用税纳税风险76
第五节囤地缴纳土地闲置费影响清算税务成本79
第六节取得政府土地返还款潜在的纳税风险80
第七节以拆迁补偿方式取得开发土地的纳税风险防范83
第八节转让土地使用权是否可以按差额纳税99
第九节购买在建工程获取土地的纳税实务与风险防范101
第十节股权收购取得开发用地以回避直接转让风险104
第十一节整体产权转让收购项目公司的纳税实务108
第十二节整体资产转让获取土地较产权转让税收优惠减少116
第四章房地产合作开发纳税实务与风险防范121
第一节房地产合作开发的基本问题121
第二节合作建房中的营业税政策及实务应用125
第三节合作建房是否免征土地增值税看具体情况137
第四节合作开发两种分配模式能否择优140
第五节房地产“代建”合作开发纳税风险多144
第六节如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险148
第五章开发环节纳税实务与风险防范152
第一节开发成本核算的主要内容152
第二节共同成本及代建工程的会计核算处理168
第三节发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范177
第四节自营工程销售一样缴纳营业税186
第五节注意区分开发产品计税成本与会计成本190
第六节不同售楼部模式的税务处理199
第七节项目工程用房与销售用房税务处理不同202
第八节境外付汇支付劳务费税务处理问题204
第九节“买方”开发支出应取得合规票据入账222
第十节建设期间该如何缴纳城镇土地使用税240
第十一节房地产开发经营如何缴纳印花税245
第六章销售环节纳税实务与风险防范253
第一节销售阶段的纳税会计实务处理253
第二节不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点274
第三节所得税汇算清缴纳税申报表的填报279
第四节关注房地产企业所得税地方纳税管理282
第五节汇算清缴对于核定征收所得税企业同样重要293
第六节商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理303
第七节不同促销手段涉及的纳税实务与风险防范306
第八节向职工福利售房的纳税实务与风险防范313
第九节商品房促销存在多纳税及未代扣代缴个人所得税风险316
第十节支付及收取违约金的纳税实务与风险防范322
第十一节资产出租的纳税实务与风险防范325
第十二节保障性住房可以享受的政策优惠328
第七章企业所得税扣除项目纳税调整335
第一节企业所得税税前扣除的基本原则335
第二节企业所得税工资薪金总额的扣除340
第三节企业所得税职工福利费等三项经费的扣除344
第四节保险费和住房公积金的税务问题352
第五节公务用车制度改革的税务问题356
第六节员工报销通讯费的税务扣除问题359
第七节五项限额扣除支出纳税实务360
第八节其他无限额标准的费用扣除371
第九节借款利息支出税前扣除380
第十节资产损失的税前扣除389
第八章重组、清算所得税纳税实务与风险防范401
第一节重组所得税纳税实务与风险防范401
第二节清算业务企业所得税纳税实务与风险防范419
第九章土地增值税纳税实务与风险防范432
第一节土地增值税税制要素432
第二节土地增值税税收优惠及应用441
第三节转让旧房计算土地增值税的四种情形450
第四节土地增值税预征和清算税务处理455
第五节土地增值税清算收入的确定469
第六节土地增值税扣除项目金额的确定474
第七节合并和分开清算的纳税风险480
第八节清算后再转让房产扣除项目可直接确定482
第九节税收调控向预征率与核定征收率加码484
版权页：插图：（三）取得项目用地阶段土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无从谈起。这也是优势地段容易诞生“地王”的原因。目前直接拿地方式仍然以“招拍挂”形式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式的不同，适用的房地产业纳税政策必然存在差异，既影响到拿地成本，也影响到将来的税负高低。例如，项目用地涉及房屋拆迁，采用货币补偿或实物补偿对于拆迁方或被拆迁方都有税收利益变化的影响。因此，更多的房地产开发企业开始就把拿地方式作为税务规划的主要方向。（四）前期准备工作阶段前期准备工作包括项目的规划设计、征地拆迁、报建登记、一系列许可证的办理等。其中规划设计最能体现房地产企业的开发理念。规划设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书四个部分。施工图设计是在初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并要绘制完整、详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。房地产开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发企业根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行工程施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。
《房地产开发企业纳税实务与风险防范》是一本不可多得的房地产财税实务大作，理论与实践完美结合，案例典型，针对性强。作者是中国税网房地产税务疑难问题解答专家，深谙房地产税收政策。诚将此书推荐给全国70000名房地产会计网会员及各位房地产会计同行。——邢夏 阳房地产会计网创始人兼CEO
《房地产开发企业纳税实务与风险防范》编辑推荐：《房地产开发企业纳税实务与风险防范》具有实战性，摒弃了以税种为线索的传统模式，以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为主线，对流程中的每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对于实务中的敏感问题、重点问题进行了全面透彻分析。 本书案例丰富，选取了118个精典案例进行分析，这些案例多来源于房地产开发企业具体业务实践和笔者的纳税答疑，贯穿本书始终，且政策解读与风险提示并举，使读者可以感同身受地轻松掌握税收政策的要义。
作者精通房地产开发财税政策，熟悉房地产开发企业的纳税实务工作。该书以业务为主线，系统讲述各业务阶段的纳税实务与风险防范问题，高屋建瓴，思路清晰，非常实用！ ——王震 著名房地产财税专家、教授 这是一本实用的房地产开发企业财税人员手册。政策把握精准，案例典型，分析透彻，思路清晰、独特。围绕与业务相关的税收政策，配以精典案例，可让入门者快速精通。 ——李曙亮 河南东方今典集团审计总监、《房地产开发企业会计与纳税实务》作者 该书突出了纳税实战性的特点，想纳税人之所想，充分体现了防范纳税风险于未然的财税理念，实为房地产开发企业涉税和管理人员案头必备工具书。 ——张伟 著名税务风险防范专家、知名培训师该书是企业涉税人员和税收管理干部不可多得的好书！作者是我国目前专注于房地产税收政策研究的著名专家之一。该书体现了作者多年的研究成果和实践经验，对税收政策把握精准。 ——云中飞 著名房地产财税专家
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本书力求从实务出发，让实际操作人员有章可循，并照顾初涉猎房地产开发企业财税人员的阅读习惯，争取突出以下特点：
1*实战性。摒弃以税种为线索的传统模式，本书以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为主线，对流程中的每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对于实务中的敏感问题、重点问题力求全面透彻分析。
2*工具性。作为案头工具书，有助于房地产企业会计实战中纳税问题拓展出正确的处理思路。
3.案例丰富。本书选取得118个精典案例分析多来源于房地产开发企业具体业务实践和笔者的纳税答疑，贯穿本书始终，且政策解读与风险提示并举，使读者可以感同身受地轻松掌握税收政策的要义。
4*时效性强。考虑到政策执行的效力和时效性，本书优先选择现行有效的中央税收法规和具有鲜明特点的重点省市部分地方税收法规作为政策依据，以期对读者实务工作起到指导作用。
中国会计视野、房地产会计网、财务会计网、中国财税俱乐部等多家网站给以了税中望月关注和支持，深表谢意！
QQ交流：517646608
这本书根据房地产开发企业的开发流程涉及的相关税种而编写，重点介绍了如何纳税以及相关的风险防范，同时对一些税法没有明确的事项作者发表了自己的看法，是一本适合房地产开发公司财务人员学习的好书，此书唯一有些不足的是没有纳税筹划方面的讲解以及对土地增值税清算内容还没有讲到位
对了解房地产企业的会计处理和纳税及合理纳税环节很有帮助.
该书很有用，是一个从事实务的人员所撰写的，为企业财务人员提供一个学习知识的平台。阅读后，对房地产行业的税收有了彻底的人事，这就是房价为什么这么高的一个真实原因。
这本书总结了房地产的各种纳税关键地方,很精辟,很全面是房地产会计人员必备的好书.
此前虽然也了解了很多房地产相关的税务财务政策，但总是东一点，西一点的感觉，非常散。
这本书还没仔细看，但从目录的了解和前面一些章节的阅读发现，其知识结构比较系统，让我这几天在网上看到的东西能够融会贯通。非常感谢。
这本书很细，几乎将目前大多数房地产可能碰到的情形都作了介绍。可以作为案头的工具书使用。当然，提醒大家注意，税收政策是不停的变化的。书中的一些政策及方法要注意使用时的时效性。
可以防范一些措施，案例比较多，适合从事房地产行业的会计人员。
书很实用，将房地产财务相关内容写了进去，介绍了大量税收案例，读起来不晦涩
最近要转做房地产企业的会计了，初学者来说很受用。书写得不错，具体，易入门，对于新手很大帮助。
作为房地产会计应该有一本,税务方面,各种种税面面俱到,以天山房地产的实例,可操作性很强,
书本的框架合理，通俗易懂，对于应付房地产开发日常业务还是够用的
内容详实，分析到位，对房地产财务工作者帮助很大
这本书在房地产财务方面还是挺有用处的。
帮我这个没什么房地产行业经验的人，弄到了不少房地产offer，呵呵
这本书，对我了解房地产行业帮忙挺大的。值得一看。
樊老师的书写的太好了，适合房地产公司的人拜读。
我读后收益匪浅。
非常好的入门书籍，现在房地产入门书籍为此一本啊。入了门就要靠自己的 积累和思考了。
房地产会计必备
我是做地产行业工程管理的，因为工作需要，必须要扩充财务及税收知识，查阅后买了这本书，对我这个外行来讲很系统，很受益。
看了几章，笔者应该是在河北省工作较多，所以文中不少地方直接拿出河北的地方规定，不知这对其他省份是否具有适用性和参考价值。
在朋友的推荐下买了这本书，一天下来就看了100多页，通俗易懂，有一种去参加培训课的感觉，觉得平时的工作中遇到的很多困惑都找到了答案，而且把相关的政策都罗列在书里，这样平时工作中更有法可依。挺好的！终于找到一个“老师”了。
这本书很适用，在工作中遇到的一些问题，在书里面基本上都能查阅到解决的方法。感觉很适用！值得一读！
本书确实不错，收到货后就有点爱不释手的感觉，都是实务操作中很实用的内容，确实不错，当当的送货速度也很快，以后会继续来这里淘好东东
这么实务性的书本不多。
目前正遇到一些相关的问题，在其他网站看到推荐，立刻过来买了一本。好好学习一下
这本书在日常工作中是很实用的一本书，同事们看都说很好，在日常工作中我们经常有一些问题不懂得怎么处理有了这本书就好了很多。
这本书挺实用,有多方面的风险提醒.
书是因为我个人的原因拍错了。在网上申请退货之后，很快就回复了我的问题，并在12小时之内就由快递员上门取书，并当面把购书款现金给我了。当当网的服务是我网购这么多年，服务最好最周到的商家，给力，下次网购就认准当当了。推荐！！！
该书作者实战经验丰富，理论更强，理论结合了实战，作为会计工作者一本参考度非常高的手册。
该书比较符合实际工作，操作性较强
一本很实用的工作学习书，很喜欢。
对我帮助很大，正在学习。房地产业财务、管理人员都开卷有益。
这本书操作性相当强，拥有它决不后悔。
内容全面~
书的内容不错，讲的比较全面。
是会计视野推荐的一本书，感觉这个价格还值。
至于内容还要慢慢品味
收到后，随便看了几页，感觉很实用，不错的一本书。
正 在看，送的很快
期待已久的书,终于拿到了,质理好,等我细读了再来详细写.
不找零钱，心里不舒服。
书写的够深度、前沿。可惜里面有几页白页，正让换，现在还没有换到手。
嗯，还行吧，书本是最新的，质量不错·~~
书写得好，值得读哈
不错的书，值得好好学习学习。
内容充实 质量很好
第一次当当网购成功，发货神速，真是没有想到之快。书也很实用，正是我需要的，现在已经与作者敢得联系，可以网上交流，真是痛快。以后买书还来当当！
对我初学者很有用，很不错
非常实用，物流也很快，赞一个
不错，刚好用的上，内容很不错
还可以吧，对刚起步的会计来说比较合适。
通俗易懂，非常实用！
书很好，我哥看了说很好。
对于我这个新手，用途太大了啊
不错 很满意 速度也不慢 并且送货上门 非常OK
第一次6/13下单，至今未送到，6/20再次下单6/21日就送达。
书还未到，据说不错
这本书对我的帮助太大了，超赞！
书很便宜，又是正版，非常值得推荐
超值购买！！！！！！！
收到《房地产开发企业纳税实务与风险防范》内页有破损
这本书内容丰富，实用，是房地产企业相关人士的得力助手，值得购买学习。
简单翻了翻，书的内容和逻辑关系还不错，适合对房地产企业中低了解的财务人员学习
作者对房地产行业有着深刻的了解，熟悉常见的交易模式，并针对不同的交易模式分别分析其中的税负情况，是房地产律师、会计值得看的一本书
非常喜欢，我从事房地产有几年了，这本书综合性强，指导性强
这本书很值得一看，房地产会计必备
还行，对工作有一些帮助，只是有一些法规已更新了！
介绍的还是比较详细，但是有些引用法规太过地域性
与工作结合紧密，是一本不可多得的教材。
已拜读部分内容，这个要夜深人静的时候细细评味，总之术业有专攻，我还是比较喜欢的
对于刚入门确是不错的一本书
书的内容写的很好
没什么太实质类容
地产税务工作者的一本好的实用书
翻了一下，有些东西可以用到。
不错,不知道修订本怎么样,想买
不错，内容比较贴近实际，有一定的促进作用
很不错。蛮实用的
两本书的内容有重合的地方
送来的书表面刮痕很多 好像被人虐带过一样
不够精炼。
正版很好，正品